Mieter muss Modernisierung aufgrund behördlicher Anordnung dulden

(8.3.2009) Mieter müssen nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) am 4. März 2009 Modernisierungsmaßnahmen dulden, die aufgrund einer behördlichen Anordnung erfolgen (Az. VIII ZR 110/08).

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte das Umweltamt einen Vermieter aufgefordert, die vorhandenen Gaseinzelöfen in seinem Mehrfamilienhaus gegen eine moderne Heizungsanlage auszutauschen. Das Amt monierte die Abgasgrenzwerte der alten Öfen. Der Vermieter entschied sich daraufhin für den Einbau einer Zentralheizung. Ein Mieter wollte die damit zusammenhängenden Baumaßnahmen nicht dulden. Dagegen setzte sich der Vermieter erfolgreich gerichtlich zur Wehr.

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland begrüßt dieses Urteil. Gleichzeitig sieht sich der Verband in seiner Forderung nach einer Anpassung des Mietrechts bestätigt. "Wenn schon die behördliche Anordnung einer Heizungsmodernisierung zu einem jahrelangen und aufwändigen Rechtsstreit führt, wie sollen private Vermieter freiwillige energetische Sanierungen durchsetzen können? Erst eine Änderung des Mietrechts versetze Vermieter wieder in die Lage, moderne energetische Standards im Wohnungsbestand auch ohne Duldung der Mieter zu realisieren", kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann das Urteil. Seine Forderung: Bauliche Maßnahmen, die zu Energieeinsparungen führten, sollten grundsätzlich vom Mieter geduldet werden müssen.

Christian Bruch, Rechtsreferent beim Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW) kommentierte: "Ein weiterer Fall der die Notwendigkeit der Reform des Mietrechts zum Abbau von Hindernissen bei energetischen Maßnahmen zeigt, denn statt einer klaren Lösung hält das Gesetz nur rudimentäre Reglungen bereit, die den BGH zur Herstellung eines gerechten und nachvollziehbaren Ergebnisses zum Ausweichen auf die Grundsätze von Treu und Glauben (§242 BGB) nötigt. Das Verweisen auf solche von Gerichten auszulegenden unbestimmten Rechtsbegriffe führt nicht zu der für Investitionsentscheidungen notwendigen Rechts- und Planungssicherheit. Eine klare gesetzliche Reglung hätte den Parteien den seit November 2005 schwelenden Streit erspart und schon drei Jahre früher den Anschluss an eine energetisch sinnvollere Heizung ermöglicht."

"Die Entscheidung ist nachvollziehbar und entspricht dem Wortlaut des Gesetzes, §554 BGB", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs. "Nur wenn der Vermieter freiwillig das Haus oder die Wohnung modernisiert, also Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung durchführt, muss der Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich über die Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden. Muss der Vermieter derartige Arbeiten dagegen aufgrund einer behördlichen Anordnung durchführen, gilt diese Frist nicht."