Brikettfabrik macht Platz für Loft-Charme

• Grube Carl in Frechen: denkmalgeschützte Umnutzung zum Wohnobjekt

(28.4.2008) Die perfekte Synthese aus Tradition und Moderne ist immer wieder ein Hauptthema in der Sanierung denkmalgeschützter Bauten. Insbesondere die Umnutzung von ehemaligen Industrieanlagen zu neuen, attraktiven Wohngebäuden stellt die Beteiligten vor hohe Anforderungen. Die Grube Carl in Frechen ist das größte Projekt dieser Art in NRW und zeigt, wie Denkmalschutz und Interessen der Bewohner und der Kapitalanleger in Einklang gebracht werden können - siehe Google-Maps.

Der wirtschaftliche Wandel - er lässt sich auch an der Entwicklung der aufstrebenden Stadt Frechen im Südwesten von Köln beispielhaft ablesen. Immer mehr Industriezweige machen Platz für Dienstleistungen, mittelständisches Gewerbe und nicht zuletzt Wohnbebauung. Wie zum Beispiel bei der Grube Carl. Der Investor, die Treukontor AG aus Köln, konnte hier nicht nach Belieben sanieren, sondern musste vor allem den Denkmalschutz angemessen berücksichtigen.

Hierin bestand eindeutig die wichtigste Herausforderung an das Projekt. Das Ziel war klar: Trotz der Auflagen des Rheinischen Amtes für Denkmalpflege musste das Wohnobjekt so gestaltet werden, dass es den heutigen modernen Anforderungen des Wohnens genügt. Den Denkmalschutz und die Nutzungsbedürfnisse der Käufer in Einklang zu bringen, die davon träumen, in einem Loft zu leben - dies galt es auch in einem vertretbaren wirtschaftlichen Rahmen zu lösen.

Zurzeit sind solche Areale bei potenziellen Käufern und Mietern sehr begehrt. Immer mehr Menschen ziehen ganz bewusst und mit Begeisterung in ausgediente Industrieanlagen - und sind durchaus bereit, dafür höhere Kaufsummen zu zahlen. Ein Loft wie in der ehemaligen Industriebrache Grube Carl bietet nämlich viele Annehmlichkeiten. Da ist zum einen das ganz besondere Flair, das von diesen Bauten ausgeht - ganz ohne "Prunk und Protz"; dafür aber mit viel sachlichem Schick. Zum anderen spielt die Urbanität durch die Nähe zur Metropole eine wichtige Rolle: Der Kölner Dom ist gerade mal 12 km entfernt. Die direkte Anbindung an die A1 und die A4 sorgt für eine verkehrstechnisch exzellente Lage, das ländliche Idyll zum Ausspannen ist ebenfalls in wenigen Minuten zu erreichen.

Nur konsequente Umnutzung konnte den Kern retten

Das Gelände der Grube Carl wurde von 1905 bis 1907 bebaut und seither als Brikettfabrik für Braunkohle betrieben. Die Stilllegung besiegelte 1995 ihr Schicksal als Industriestandort. Schnell war klar, dass nur eine sinnvolle Umnutzung für Loftwohnungen, Gewerbe- und Büroeinheiten dazu beitragen kann, die denkmalgeschützte historische Stätte in ihrem Kern zu erhalten. Vier Gebäude aus dem ehemaligen Industriekomplex wurden in diesem Zuge für eine Revitalisierung vorgesehen:

• Nassdienst
• Trocken- und Pressenhaus
• Elektrozentrale
• Niederdruck-Kesselhaus

Die Gesamtkosten des Neubaugebietes einschließlich der angrenzenden Reihen- und Mehrfamilienhausbebauung belaufen sich auf rund 100 Mio. Euro. Davon entfallen acht Mio. Euro auf die Erschließung; die Restaurierung der historischen Gebäude kostet rund 30 Mio. Euro, während für den übrigen Wohnungsbau eine Investitionssumme von 62 Mio. zu Buche steht.

Dem Investor der Industriebrache war also von Beginn an klar, dass bis zur vollständigen Vermarktung und Veräußerung der Immobilie ein langer Weg zu gehen sein würde. Über eine Ausschreibung entschied er sich für die Verfuß GmbH aus Hemer, die sich als Generalunternehmer um die komplette Sanierung der Elektrozentrale und des größten Objekts auf dem Gelände, das Trocken- und Pressenhaus, kümmerte. Die 78 Eigentumseinheiten im größten Gebäude sind in einer Bauzeit von rund 18 Monaten entstanden, und zwar hauptsächlich Loftwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern und Flächen zwischen 56 und 192 m² auf bis zu 3 Ebenen.

Das Aufgabenspektrum des Bauunternehmens ging über das übliche Maß deutlich hinaus. Dipl. Ing. Architekt Thomas Ostermann, Projektleiter und Prokurist bei Verfuß: "In der Funktion als Generalunternehmer waren wir alleiniger Ansprechpartner für den Bauträger, was den Einsatz und die Beauftragung sämtlicher Handwerker und der Baumaterialien betraf. Darüber hinaus koordinierten wir zusammen mit dem Architekturbüro Astoc auch die Wünsche aller 78 Eigentümer-Parteien von der Beratung der individuellen Lösung zur Wohnungsgestaltung über die Angebotserstellung bis zur Übergabe, an ihre jeweilige Ausstattung."

Ansprechpartner für alle Parteien

Mit jedem einzelnen Erwerber der 78 Wohneinheiten klärte Verfuß die Wohnwünsche ab, zum Beispiel bei der Wahl der Fliesen, Fliesenhöhen, Verlegearten, oder bei der Beratung zur Gestaltung von Wandflächen und Bodenflächen mit verschiedenen Parkettarten. Angesichts der großzügigen Raumhöhen von mehr als 4,5 m wurden teilweise sogar Zwischendecken eingezogen und zusätzliche Wohnbereiche durch Emporen geschaffen. Öffnungen, Brüstungen und verschiedene Accessoires gehören ebenfalls zu den individuell gestalteten Wohnwelten.

Verfuß verfügt eigenen Angaben zufolge über weit reichende Erfahrungen in der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und kooperierte eng mit dem vom Auftraggeber beauftragten Büro Astoc Architects & Planners aus Köln. Till Hoevel, Projektleiter der Astoc GmbH, hebt den optischen und inhaltlichen Zusammenhalt der Immobilie mit ihrem Umfeld hervor: "Die städtebauliche Anordnung der alten Fabrikgebäude verleiht der neuen Wohnnutzung einen ganz eigenen Charme. Durch die Dichte des Bestands ergibt sich eine reizvolle städtische Qualität der Räume, die spannungsreich mit der Weite der umliegenden Landschaft und der Lage auf dem Hügelrücken der Ville korrespondieren."

Die Planung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege. Auf diese Weise wurde gewährleistet, dass die ursprüngliche Anmutung des Objekts erhalten bleibt. "Viele bauliche Details der ehemaligen Nutzung sind so sichtbar geblieben und erinnern an die industrielle Vergangenheit. Dies gibt dem Ort eine Tiefe und Identität, die Neubausiedlungen nicht erreichen können", meint Architekt Hoevel.

Aus der Entfernung dominiert mit dem fast schon schlichten Erscheinungsbild eindeutig der vom Industrie-Zeitalter geprägte Charakter; im Detail gibt es aber gewisse Zugeständnisse an heutige Maßstäbe des komfortablen Wohnens. Der Anbau von Balkonen auf sechs Etagen war für die Vermarktung und für das Leben in der Loftwohnungen erforderlich. "Diese waren in der ursprünglichen Brikettfabrik natürlich nie vorhanden, aber die Stahlkonstruktionen der Balkonanlagen lassen aufgrund der filigranen und transparenten Ausführung den Blick auf die denkmalgeschützte Fassade zu.", erklärt Thomas Ostermann.

Nachhaltiger Schutz der Substanz

Die Verfugung und Bearbeitung des Sichtmauerwerks wurde mit Bautechniken realisiert, die den üblichen Verfahren aus der Gründungszeit entsprachen. Ergänzt wurde dieses handwerkliche Vorgehen auf der Materialseite beispielsweise durch den Einsatz des Produktprogramms Sotano, mit dem Wände vor Feuchtigkeit und Schimmelbefall geschützt werden. Im unterkellerten Teil des Trocken- und Pressenhauses wurde der Sotano Sperrputz mit dem systemanhängigen Klimaputz zur Luftfeuchtigkeitsregulierung angewendet.

Außerdem kam am kompletten Gebäudesockel umlaufend Sotano Likosil als wirksame Horizontalsperre zum Einsatz. Dazu wurden Bohrlöcher in Abständen von rund 10 cm mit insgesamt rund 1.500 Litern Likosil per Druckverpressung befüllt. Der Effekt: Ein weiteres Aufsteigen von Feuchtigkeit über diese horizontale Linie hinaus wird zuverlässig verhindert. Verfuß arbeitet bereits seit rund zehn Jahren mit Sotano. "Der Einsatz dieser Materialien hat sich bereits vielfach für uns und unsere Auftraggeber bewährt. Denn im Gegensatz zu herkömmlichen Verfahren", berichtet Ostermann, "benötigen wir damit nur drei satt sieben Arbeitsgänge. Das spart ganz erhebliche Lohnkosten." Zudem biete das Produkt deutliche Vorteile für den Erhalt des für die Tragfähigkeit des Mauerwerkes erforderlichen Salzgehaltes. Auf eine Außenabdichtung kann vollständig verzichtet werden.

Willkommen sind solche Einsparpotenziale natürlich erst recht, wenn sich die Sanierungsarbeiten insgesamt sehr anspruchsvoll darstellen. Weil möglichst viel Substanz erhalten bleiben sollte, waren umfangreiche statische Eingriffe nötig.

Die Grundkonstruktion des Trocken- und Pressenhauses fällt durch die riesigen Dimensionierungen und massiven Stahlkonstruktionen auf. Das verwundert nicht, da es früher Maschinenteile mit einem Gesamtgewicht von rund 11.000 Tonnen "beherbergte". Die Lastabtragung erfolgte über Kappendecken und über ein Stahltragwerk in die Fundamente. Die Kappendecken blieben in den unteren Geschossen sichtbar. Im Zuge der Umnutzung konnte auf einige Träger verzichtet werden; manche mussten zum Beispiel in den Treppenhäusern neuen Aufzügen weichen. Der Aufwand hierbei war enorm, aber für die neue Nutzung und die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts unabdingbar, um Käufer zu gewinnen.

Verfuß realisierte die Rohbauleistungen mit 16 eigenen Maurern und Zimmerern; für den weiteren Ausbau zogen die Hemeraner qualifizierte Nachunternehmer hinzu. In der Hochphase waren bis zu 200 Handwerker an nahezu allen Wohneinheiten und Außenanlagen gleichzeitig mit der Erstellung des Gebäudes beschäftigt, die von bis zu vier Bauleitern betreut und kontrolliert wurden.

Die Stahlträgerkonstruktion sowie das Ziegelmauerwerk stellten hohe Anforderungen im Schallschutz und bei der Wärmedämmung. Aus Denkmalschutzgründen musste die Wärmedämmung innen angebracht werden. Um Schallübertragungen und Wärmebrücken zu vermeiden, wurden Träger und Stützen mit biegeweichen Vorsatzschalen dämmtechnisch aufwändig verpackt, natürlich auch hier wieder in Absprache mit den Fachingenieuren für Schall-, Wärme-, Brand- und Denkmalschutz.

Mehr Freiheiten für die Nutzung

Auch die Anforderungen aus dem Brandschutz waren zu beachten. Den Denkmalschutz-Gedanken und die Brandschutzverordnungen im Sinne der DIN miteinander zu vereinbaren, verlangte besonderes Know-how und wurde mit Stahlträgerbeschichtungen so gelöst, dass die industrielle Loft-Atmosphäre erhalten blieb.

Fußbodenheizungen wurden in allen Wohnungen installiert. Vorher waren Radiator-Heizungen vorgesehen, doch Verfuß empfahl und installierte - kostenneutral - Fußbodenheizungen, was mehr Nutzungsfläche und Freiheiten für die Möblierung schuf. Im Dachgeschoss entstanden 3-geschossige Maisonettewohnungen mit großzügigen Dachterrassen, von denen aus man die Aussicht auf die Stadt Köln und den Dom genießen kann.

Die Offenheit und neuen Möglichkeiten sind es, die den Charme dieser Wohnkultur ausmachen. Leben im Loft ist "in", so Thomas Ostermann. Das spiegele sich auch in der Alterstruktur der Käufer wider: "Der Großteil der Erwerber und Bewohner ist zwischen Anfang Dreißig und Mitte Vierzig. Sie legen großen Wert auf diese Architekturform und das denkmalgeschützte Ambiente. Und sie sind bereit, dafür auch etwas mehr zu zahlen als in anderen Wohnumfeldern." Vorausgesetzt, dass es gelingt, Tradition und Moderne so miteinander zu vereinbaren, wie bei der Grube Carl.

Zahlen, Daten und Fakten zum Trocken- und Pressenhaus:

• 78 Eigentumseinheiten, hauptsächlich Loftwohnungen
• Gesamtvolumen: 39.800 m³
• BGF: ca. 12.000 m²
• reine Nutzungsfläche: ca. 7.100 m²
• Baukosten: ca. 10 Mio. EUR
• Planung von Dezember 2004 bis Juli 2006,
• Entkernung ab Juli 2005,
• Bauzeit von Juli 2006 bis Dezember 2007
• Der 1. Bauabschnitt mit den ersten 37 Einheiten wurde bis April 2007 fertig gestellt, die restlichen Einheiten wurden im Dezember 2007 schlüsselfertig übergeben.