Fenster und Türen vor Gericht

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(20.6.2013) Sie sind gewissermaßen die „Sollbruchstellen“ ei­ner Immobilie: Lärm, Gerüche und Wasser können am ehesten durch Fenster und Türen in eine Immobilie eindringen und so einen Schaden verursachen oder zumindest eine Belästigung für den Betroffenen darstellen. Das wird nie vollständig zu ver­meiden sein, denn Häuser brauchen schließlich Öffnungen.

Deutsche Zivilgerichte haben es immer wieder mit dem Thema Fenster und Türen zu tun. In der Regel müssen die bau-, miet- und nachbarrechtlichen Umstände eines konkreten Falles ge­prüft werden. In dieser Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS geht es unter anderem um aufgetautes Eis, das unter einer Kellertür hindurch in ein Haus geflossen war. Oder um die Frage, wie weit ein Mieter in einem Mehrpar­teienhaus den Bereich vor seiner Wohnungstür eigenmächtig gestalten darf.

absolute Einbruchsicherheit?

Gibt es so etwas wie absolut einbruchssichere Türen und Fenster? Eine Firma jeden­falls versprach in ihrem Werbeprospekt, dass es bei ihren Produkten „nichts zu kna­cken“ gebe. Ein Hausbesitzer-Ehepaar erteilte dem Unternehmen den Auftrag - und war bass erstaunt, als einige Jahre später dennoch erfolgreich eingebrochen wurde. Der Schaden betrug rund 17.000 Euro. Vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 13 O 365/09) kämpfte das Ehepaar darum, dass Hersteller und Handwerksfirma das Die­besgut zu ersetzen hätten. Sie hätten schließlich ihr Versprechen nicht eingelöst. Diese Forderung wurde nicht erfüllt. Die Richter stellten fest, eine Garantie gegen Einbruch gebe es grundsätzlich nicht und die Vertragspartner hätten eine solche auch nicht geleistet.

Manchmal wird eine Wohnungstür auch ganz offiziell aufgebrochen - nämlich von der Polizei oder der Feuerwehr. So war es im Falle einer Mieterin. Sie war eingeschla­fen und hörte deswegen das Klingeln ihrer Tochter nicht, die sie besuchen wollte. Die besorgte Tochter rief die Feuerwehr und diese brach die Tür auf. Der Sachschaden betrug knapp 1.200 Euro. Anschließend stritten sich Eigentümer und Mieterin darum, wer dafür aufkommen müsse. Das Amtsgericht Halle (Aktenzeichen 93 C 2078/09) entschied, dass die Mieterin nichts bezahlen müsse. Sie selbst habe keine Pflichtver­letzung begangen und müsse deswegen keinen Schadenersatz leisten.

Immer wieder wird vor den Gerichten darüber gestritten, wann genau eigentlich ein Einbruchsdiebstahl vorliegt. Häufig leisten Versicherungen nämlich nur in einer eindeu­tig nachgewiesenen Fallkonstellation Schadenersatz. Nach herrschender Recht­sprechung erfordert das Einbrechen eine Gewalteinwirkung gegen Gebäudetei­le. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 9 U 76/10) musste die Frage klären, ob auch ein herumliegender Holzkeil, mit dem die Eindringlinge während ihrer Tat mögli­cherweise die Tür offen hielten, als ein Einbruchssignal gewertet werden kann. Das sei nicht der Fall, hieß es im Urteil. Mit den üblichen Werkzeugen wie Dietrichen, Dräh­ten oder ähnlichem sei ein Holzkeil jedenfalls nicht zu vergleichen.

Fensterinstandhaltung versus Eigentümergemeinschaft

Wenn in der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vorgesehen ist, dass die Gemeinschaft die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster begleichen muss, dann kann dies nicht ohne weiteres per Mehrheitsbeschluss rückgängig gemacht wer­den. Das stellte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 33/09) in letzter Instanz fest. Eine Gemeinschaft in Baden-Württemberg hatte versucht, die Kosten auf die je­weiligen Eigentümer abzuwälzen. Auf diese Weise könne die Teilungserklärung aller­dings nicht interpretiert werden, beschlossen die Richter, zumal nicht einmal eine ent­sprechende Öffnungsklausel im Vertrag vorgesehen gewesen sei.

keine Dekoration vor der Wohnungstür

Hinter der eigenen Wohnungstür ist es weitgehend dem Mieter selbst überlassen, wie er sich einrichtet. Niemand kann ihm Vorschriften machen, selbst wenn er sich für ei­ne ungewöhnliche Ausstattung entscheidet. Doch wie sieht es vor der Tür aus? Also in dem Bereich, den zwangsläufig auch noch andere Hausbewohner nutzen müssen. Hier gelten deutlich strengere Regeln. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 38 C 1858/08) verdonnerte einen Mieter dazu, eine Reihe von persönlichen Gegenständen vor der Tür (ein Symbol der amerikanischen Flagge, Blumentöpfe und Dekorationsge­genstände) zu entfernen. Man könne seinen Mitbewohnern nicht seinen eigenen Ge­schmack auf diese Weise aufzwingen.

Überflutung durch schmelzende Schneereste

Türöffnungen stellen eine große Gefahr für Wassereinbrüche dar. So war es auch in einem Fall in Bayern. Auf dem gefliesten Absatz vor einer Kellertür hatten sich Regen­wasser und schmelzende Schneereste gesammelt und waren unter der Tür hindurch in das Haus eingedrungen. Der Schaden am Mauerwerk und an den Türstöcken betrug mehrere Tausend Euro. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 8 O 9839/10) entschied, es handle sich um eine „Überflutung des Grund und Bodens“ im Sinne des Versicherungsvertrages, also um eine Überschwemmung. Die Versicherung musste et­wa 6.500 Euro bezahlen.

Farbe im Spiel

Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach Fenster und Türen beim Auszug weiß zu streichen seien, kann einen Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb kom­plett ungültig sein. Das entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 198/10).

Der Hintergrund dieses Grundsatzurteils: Wenn der Mieter wisse, dass er am Ende die Wohnung in einer bestimmten Farbe zurückgeben müsse, dann raube ihm das schon während der Laufzeit des Vertrages den ihm zustehenden Gestaltungsspielraum. Denn ein kostenbewusster Mieter könne sich dann gehemmt fühlen, die von ihm eigentlich gewünschte andere Farbe zu wählen.

„Schließdienst“ per Hausordnung

In vielen Wohnanlagen wird streng darauf geachtet, dass nachts die Eingangstüren geschlossen sind. So sollen Diebe und andere unangemeldete Gäste abgehalten wer­den. Ein Eigentümer in Köln hatte den „Schließdienst“ per Hausordnung den Erdge­schossbewohnern zugewiesen. Sie müssten im Winter spätestens um 21 Uhr und im Sommer spätestens um 22 Uhr absperren. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 211 C 55/12) hatte daran nichts zu beanstanden. Es handle sich weder um eine überra­schende noch um eine willkürliche Klausel. Eine solche Regelung sei „durchaus üblich“ und benachteilige die Erdgeschossbewohner nicht in unangemessener Weise.