Studie: Wachstum im deutschen Hochbau schwächelt in den nächsten Jahren

(29.4.2018) Der deutsche Hochbau wächst seit vier Jahren in Folge, könnte aber nun an Dynamik einbüßen - so das Fazit der Hochbauprognose 2018 der internationalen Strategieberatung EY-Parthenon.

2017 konnte der deutsche Hochbau noch ein Wachstum um real 2,6% verzeichnen. Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung war der Wohnungsbau (+3,2%), der 2017 durch ein leichtes Wachstum im Nichtwohnungsbau mit +1,3 % ergänzt wurde. Auch das Volumen neuer Baugenehmigungen ist mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern (-0,7%) höher als im Vorjahr, allerdings nur knapp. Dank ...

• des hohen Auftragsbestands,
• der immer noch vorteilhaften Finanzierungsbedingungen und
• eines anhaltenden Wohnungsdefizits vor allem in Großstädten,

... wird man wohl auch weiterhin mit Wachstum im deutschen Hochbau rechnen können. Für 2018 prognostizieren die Studienautoren nun allerdings ein Abflachen der Wachstumsdynamik von 2,6% auf 2,0% in diesem Jahr. Dieser Trend könnte sich auch in den Folgejahren weiter fortsetzen:

• 2019 wird mit einem Wachstum von 1,3 % gerechnet,
• 2020 könnte das Wachstum dann auf nur noch 0,7% sinken.

 „Das Volumen neuer Wohnungsbaukredite ist leicht rückläufig und auch das Wachstum der Baugenehmigungen lässt nach. Daher müssen wir mit einem geringeren Wachstum insbesondere im privaten Wohnungsbau rechnen,“ erklärt Björn Reineke, einer der für den Bausektor verantwortlichen EY-Parthenon-Partner, die Ergebnisse der Studie. Die erwartete Steigerung der Investitionsbereitschaft im Nichtwohnungsbau, insbesondere im Wirtschaftsbau, könne diese Entwicklung nicht ausgleichen.

Baupreise steigen stärker als Inflation und Mietpreise, Renditen sinken

Zwischen 2011 und 2016 stiegen die Baupreise stärker als die Verbraucherpreise - getrieben durch die geringe Inflationsrate einerseits und den zunehmenden Auftragsstau in der Baubranche andererseits. Dieser Trend setzte sich auch 2017 fort - trotz leicht gestiegener Inflation von +1,6%. Die Preise für Neubauten stiegen 2017 um 3,0 bis 3,3% während die Preise für Renovierungen um 3,3% stiegen.

Auch für die kommenden Jahre rechnet EY-Parthenon mit weiteren Preissteigerungen oberhalb der Inflationsrate, da der Auftragsstau nur langsam abgebaut werden könne. Und durch die dauerhaft hohe Nachfrage würden sich die Preissteigerungen auch in den kommenden Jahren durchsetzen lassen.

„In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, vor allem in Ballungsräumen. Das vermindert die Mietrenditen, wobei die niedrigen Zinsen derzeit immer noch gute Renditen ermöglichen. Dies wird sich bei steigenden Zinsen  jedoch ändern,“ sagte Volkmar Schott, ebenfalls einer der für den Bausektor verantwortlichen EY-Parthenon-Partner: „In großen Ballungsräumen ist dieser Effekt deutlich stärker als in Mittelzentren, die dadurch für Investoren zunehmend interessant werden“.

Sparmotiv Wohneigentum gewinnt an Bedeutung

Die Sparquote blieb 2017 im Vergleich zu 2016 konstant bei 9,7%, während das verfügbare Einkommen um 3,9% stieg. Also setzte sich die seit 2013 andauernde Entwicklung steigender Ersparnisse weiter fort, wobei Wohneigentum nach wie vor eines der wichtigsten Sparmotive der Deutschen ist. Während Konsum als Kernsparmotiv seinen Spitzenplatz von 2016 im vergangenen Jahr an die Altersvorsorge verlor, gewann Wohneigentum wieder an Bedeutung: 2017 nannten 40,7 % der Befragten Wohneigentum als eines der wichtigsten Sparmotive. Dies entspricht einer Steigerung von 2,0 Prozentpunkten gegenüber 2016.

Indikatoren für mögliche Blase im Wohnimmobilienmarkt uneinheitlich

Inwieweit sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase entwickelt, ist laut Hochbauprognose 2018 nicht eindeutig auszumachen. Zwar seien erste Anzeichen für eine Immobilienblase sichtbar:

• Einerseits steigen die Kaufpreise insbesondere in Ballungszentren schneller als die Mietpreise. Und niedrige Zinsen sowie eine hohe Nachfrage treiben die Bautätigkeit an.
• Andererseits sind einige Kriterien, die bei anderen Ländern vor dem Platzen der dortigen Immobilienblase zutrafen, in Deutschland derzeit nicht erfüllt. So ist durch den vorhandenen Nachfrageüberhang  die Gefahr von Überkapazitäten in naher Zukunft gering. Hinzu kommt, dass deutsche  Hausbauer ein vergleichsweise risikoaverses Finanzierungsverhalten zeigen. Sie belasten  ihre Haushalte nicht um ein Vielfaches ihres Haushaltseinkommens.

Marktverändernde Trends

In einem insgesamt positiven Umfeld stellen einige aktuelle Marktentwicklungen die Unternehmen  der Baubranche vor inhaltliche Herausforderungen. Trends wie beispielsweise die Industrialisierung / Modularisierung der Gebäudeerrichtung oder die Digitalisierung in fast allen Bereichen des Bauprozesses beeinflussen die Branche und verändern die Nachfrage. Daraus entstehen sowohl Chancen als auch Herausforderungen für die betroffenen Unternehmen.

„Strategisch gut aufgestellte Bauunternehmen sind jetzt dabei, neue digitale Kompetenzen aktiv in ihre Geschäftsmodelle zu integrieren und für die Verbesserung Ihrer Produkte und Dienstleistungen zu nutzen. Dies stellt in Zeiten von hoher Auslastung zwar eine besondere Herausforderung dar, schafft aber für die künftige Entwicklung mit nachlassendem Wachstum Wettbewerbsvorteile  – in Deutschland, aber auch international,“ sagt Axel Schäfer, ein weiterer Partner für den  Bausektor bei EY-Parthenon in Deutschland.

Die komplette Hochbaustudie kann per E-Mail an EY-Parthenon angefordert werden.