Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM) mit einem Marktausblick für 2003

• Licht und Schatten in den Teilmärkten
• zurückgehende Investitionen in den Neubau verknappen Angebot und lassen Mieten steigen
• Ost-West-Wanderung macht neuen Ländern zu schaffen
• Bestandsimmobilien werden attraktiver

(20.12.2002) In Deutschland wird es im Jahr 2003 höchst unterschiedliche Entwicklungen auf den Immobilienmärkten geben. Während in einigen Ballungsgebieten die Wohnungsknappheit immer größer wird, kämpfen viele ostdeutsche Kommunen mit einem weiteren schmerzhaften Bevölkerungsverlust und größeren Leerständen. Darauf hat der Verband Deutscher Makler (VDM) in seinem Marktausblick für 2003 hingewiesen.

Vor allem ostdeutsche Mittelstädte verlören weiter an Einwohnern. Die seit fünf Jahren wieder auseinander klaffende Schere von Zuzügen und Weggängen aus den neuen Ländern führe viele ostdeutsche Wohnungsunternehmen in die Zahlungsunfähigkeit. "Wenn das Problem des erheblichen Sockelleerstandes nicht gelöst wird, werden viele Wohnungsgenossenschaften und private Investoren in absehbarer Zeit Insolvenz anmelden müssen", warnte VDM-Bundespressesprecher Jürgen Michael Schick. "Viele Städte müssen in 2003 mit weiter zunehmenden Leerständen rechnen".

Einen gegenteiligen Marktverlauf erwarten die VDM-Makler in weiten Bereichen Süddeutschlands. Hier nehme die Wohnungsknappheit dramatische Züge an. Vor allem die zurückgehenden Investitionen in Neubauimmobilien sorgten hier im kommenden Jahr dafür, dass weit weniger Wohnungen und Häuser fertig gestellt würden, als vom Markt gebraucht. Allein bei den Mehrfamilienhäusern erwartet der VDM einen Rückgang der Baugenehmigungen um 30%. In diesem Bereich würden dann nur noch etwa 40.000 Wohnungen genehmigt. Zusammen mit den schwindenden Investitionen in Einfamilienhäuser ginge das Bauvolumen in 2003 um ca. 45 Mrd. Euro zurück. "Für Wohnungsmieter bedeutet das, dass sie binnen Jahresfrist mit deutlich steigenden Mieten rechnen müssen", erklärte VDM-Sprecher Jürgen Michael Schick. "Wenn sich das Angebot verknappt und die Nachfrage stabil bleibt, treibt das automatisch die Mieten nach oben. Mit zwei bis drei Euro pro Quadratmeter mehr müssen die Mieter in Süddeutschland rechnen. Im Norden sind es dagegen "nur" Steigerungen um ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche".

Kapitalanleger werden in 2003 nach Ansicht des VDM zunächst Zurückhaltung üben. Die Verunsicherung durch die chaotische Steuerpolitik seit der Bundestagswahl sorge dafür, dass das Transaktionsvolumen zunächst zurückgehe. Die Immobilienpreise würden im nächsten Jahr im Großen und Ganzen stabil bleiben, wobei auch hier die unterschiedlichen Teilmärkte zu berücksichtigen seien. Aber schon in 2004 erwarten die Analysten des VDM einen Preisauftrieb von durchschnittlich zwei Prozent.

Interessant dürfte aus Investorensicht die Erwartung steigender Renditen sein. "Während in den letzten Jahren moderate Steigerungen den Markt gekennzeichnet haben, wird die Mietrendite in den nächsten zwei Jahren deutlich anziehen. Die Kaufpreise werden sich den größeren Mietenerwartungen erst zeitverzögert anpassen. Mehrfamilienhausbesitzer können schon in 2003 mit einer höheren Rentabilität ihres Investments rechnen", so VDM-Sprecher Schick. Durch die erwarteten Mietsteigerungen steige auch die Verzinsung des eingebrachten Kapitals. Das Marktgeschehen verlagere sich spürbar auf Bestandsimmobilien. Analog zu den zurückgehenden Investitionen in den Neubau gewänne die Gebrauchtimmobilie mit ordentlicher Baubeschaffenheit weiter an Attraktivität.

Bei Einfamilienhäusern sehen die VDM-Makler einer ihrer Ansicht nach stabilen Marktentwicklung entgegen. Zwar habe das Auslaufen der bisherigen Eigenheimzulage zu Vorzieheffekten ins zu Ende gegangene Jahr 2002 geführt. Dennoch blieben die eigenen vier Wände ungebrochen der Investitionswunsch Nummer eins der Deutschen. "Die Politik predigt, die Eigenvorsorge auszubauen. Die meisten Bürger wissen das längst und erwarten deshalb, vom Staat bei der Bildung des eigenen Heims unterstützt und nicht durch falsche Steuersignale blockiert zu werden", erklärte Makler-Sprecher Schick die Stimmung des Marktes. Der VDM habe dem Rechnung getragen und mit einer speziellen Verdienstausfallversicherung das Risiko von Arbeitslosigkeit und Krankheit für Darlehensnehmer abgesichert. Dieses Instrument erleichtere die Finanzierung und wirke so den immer strengeren Finanzierungsanforderungen der Banken entgegen.

Als unverändert schwierig sehen die VDM-Makler das Finanzierungsverhalten der meisten deutschen Banken an. Diese hätten eine gehörige Mitschuld an der momentan schwachen Konjunktur. Die restriktive Kreditvergabepraxis drohe sich auch in 2003 fortzusetzen. Zwar rechne man weiter mit historisch niedrigen Zinsen. Doch würden viele Berufsgruppen gar nicht mehr finanziert. Und wenn sie doch einen Kredit bekämen, dann nur mit erheblichem Einsatz von Eigenkapital bzw. beleihungsfähigem Hintergrund. "Wir werden diese Finanzierungspraxis der meisten Banken in unserer täglichen Arbeit berücksichtigen und dann eben mit den Kreditinstituten zusammenarbeiten, die ein Interesse an Immobilienfinanzierungen haben. Viele Finanzhäuser werden schon sehen, dass sie ohne Hypothekengeschäft nicht leben können" erläuterte VDM-Sprecher Schick die Vorgehensweise der Makler. Wie weit sich die Bankenwelt von den Bedürfnissen der Kunden entfernt habe, zeige beispielhaft die Äußerung des Präsidenten des Bundesverbandes deutscher Banken, Rolf Breuer, der angekündigt hatte, die jüngste Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) solle nicht an die Kunden weitergereicht werden.

"Alles in allem rechnen wir nach einer Phase der Neuorientierung über die steuerlichen Rahmenbedingungen mit einem interessanten Anleger- und Käufermarkt", fasst VDM-Bundespressesprecher Schick die Erwartungen für 2003 zusammen.