Sparda-Studie: Wohnen in Deutschland 2026

(23.10.2026) Die neue Sparda-Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel” zeigt: Die Erwartung, dass der Generationenwechsel bei den Babyboomern eine massive Welle verfügbarer Immobilien auslöst und die Wohnungsprobleme von allein löst, greift zu kurz.

Die mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vorgelegte Untersuchung stellt rund 5,3 Mio. Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren eine ebenso große Zahl von Eigentümerhaushalten ab 65 Jahren gegenüber. Das Verhältnis wirkt bundesweit ausgeglichen, verbirgt jedoch ein erhebliches regionales Ungleichgewicht.

Millionen potenziell verfügbare Immobilien – aber häufig nicht dort, wo sie gebraucht werden

Grundlage der Studie ist unter anderem eine Sonderauswertung des Zensus für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Dabei übersteigt in 300 Kreisen die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer Mieterhaushalte. Allerdings konzentrieren sich die potenziellen Angebotsüberhänge vielfach auf kleinere und ländlich geprägte Regionen, die größte Nachfrage hingegen besteht in den wirtschaftlich starken Ballungsräumen. 

Bei Eingrenzung des möglichen Angebots auf Eigentümerhaushalte ab 75 Jahren, wiesen nur noch 91 der 400 Kreise einen rechnerischen Überhang auf. Auch bei Berücksichtigung des direktes Umlandes, reicht das potenzielle Angebot in 34 von 70 untersuchten Großstädten nicht aus, um die mögliche Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken.

„Der demografische Wandel eröffnet durchaus neue Chancen für die Wohneigentumsbildung. Aber ein potenziell freiwerdendes Eigenheim auf dem Land löst nicht das Wohnraumproblem einer jungen Familie in der Großstadt. Entscheidend ist, ob Angebot und Nachfrage regional zusammenpassen - und ob vorhandene Immobilien tatsächlich verfügbar werden”, erläutert Dr. Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft und Mitautor der Studie.

2,6 Millionen ältere Eigentümerhaushalte empfinden ihre Wohnung als zu groß

Die Studie zeigt zusätzlich, dass 37 % der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, was rund 2,6 Millionen Haushalten entspricht, ihre Wohnung als zu groß bewerten. Gleichzeitig empfinden 35 % der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung als zu klein. Daraus ergeben sich Chancen für eine bessere Verteilung des vorhandenen Wohnraums, jedoch erschweren hohe Erwerbsnebenkosten, fehlende kleinere und barrierearme Alternativen sowie die enge Bindung an das vertraute Wohnumfeld einen potenziellen Wechsel.

Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken: „Wir haben nicht nur zu wenig Wohnraum. Wir nutzen den vorhandenen Wohnraum teilweise auch nicht so, wie es den Bedürfnissen der Menschen entsprechen würde. Niemand soll sein Zuhause aufgeben müssen. Aber wer sich freiwillig verkleinern, sein Haus teilen oder zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, sollte dabei unterstützt werden - statt an Kosten und Bürokratie zu scheitern.” 

Neue Ideen für den Wohnungsbestand

Die Studie untersucht konkrete Praxisbeispiele aus Deutschland und dem Ausland, die zeigen sollen, wie vorhandener Wohnraum besser genutzt werden kann.

Im Tübinger Projekt „Pfrondorfer Neschtle” schaffen kleinere, barrierefreie Wohnungen neue Perspektiven für ältere Menschen im vertrauten Quartier. Die Wohnraumagentur Göttingen berät Eigentümer zur Teilung von Einfamilienhäusern, zur Einrichtung von Einliegerwohnungen und zur Untervermietung.

Die Studie macht zugleich deutlich, dass einzelne Prämien oder Tauschprogramme allein nicht ausreichen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus geeigneten Wohnalternativen, finanzieller Planungssicherheit, Beratung und praktischer Unterstützung.

Deutschland braucht einen Wohneigentumsturbo

Für den Verband der Sparda-Banken sind die Ergebnisse ein klarer Handlungsauftrag an die Politik. Der Bauturbo und die bestehenden KfW-Förderprogramme wie das Programm „Jung kauft Alt” enthalten richtige Ansätze, reichen jedoch nicht aus, um die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes zu lösen.

Der Verband fordert ein umfassendes Maßnahmenpaket, das den Wegfall der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums sowie eine transparentere Gestaltung und stärkere Ausrichtung der Förderprogramme auf den Erwerb und die Sanierung von Bestandsimmobilien vorsieht.

Immobilienfinanzierung nicht zusätzlich erschweren

Begrüßt wird vom Verband der Sparda-Banken das politische Vorhaben, den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen zum 1. Januar 2027 abzuschaffen, als weiteren Schritt zur Entlastung der Banken.

Zugleich wird vor neuen Belastungen gewarnt, wobei auf die diskutierte Erhöhung der unverzinsten Mindestreserve im Eurosystem von einem auf zwei Prozent verwiesen wird. Die Rücknahme zusätzlicher Kapitalanforderungen führt nicht automatisch zu sinkenden Bauzinsen oder einer sprunghaften Ausweitung der Kreditvergabe. Sie kann aber die regulatorischen Spielräume verbessern. 

Sparda-Wohnstudie 2026 steht via sparda-wohnen2026.de zum kostenfreien PDF-Download zur Verfügung.