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Hypothekenkündigung nach BGB

(8.7.2007) Wer eine langfristige Bindung eingehen will, sollte das nur nach reiflichen Vorüberlegungen tun. Ein vorzeitiger Ausstieg ist später nämlich meist mit Ärger verbunden und kann zudem richtig ins Geld gehen. Das gilt nicht nur für zwischenmenschliche Beziehungen. Auch Bauherren sollten kritisch prüfen, mit welchem Geldgeber und für wie lange sie die Finanzierung der eigenen vier Wände angehen. Dass dabei schon vor Vertragsabschluss über die vorzeitige Beendigung der Kreditbeziehung nachgedacht werden muss, ist kein Vertrauensbruch, sondern eine sinnvolle Auseinandersetzung mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Hypothekenkreditgeschäfts. Nur Bauherren, die diese genau kennen, können die Vertragsgestaltung optimal an ihren persönlichen Bedarf anpassen.

Die bei wichtigen Angelegenheiten des täglichen Lebens geltenden Rechtsverhältnisse regelt der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). So auch die sich aus einem Darlehensverhältnis für Kreditgeber und Kreditnehmer ergebenden Rechte und Pflichten. Was den Vertragsausstieg angeht, legt §489 BGB fest, dass Darlehensnehmer den Vertrag bei Krediten, für die für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zins vereinbart wird, frühestens zum Ende der Zinsbindung mit einmonatiger Frist kündigen können. Eine wichtige Information für alle Bauherren. Denn die wählen bei ihren Hypothekendarlehen üblicherweise eine langfristige Zinsbindung, um Kalkulationssicherheit zu haben. Werden die Zinskonditionen zum Beispiel für zehn Jahre festgelegt, gilt das somit gleichzeitig auch für die Vertragsdauer. Ein Recht auf einen schnellen Wechsel, etwa wegen zwischenzeitlich gesunkener Marktzinsen, ist in diesem Fall nicht drin. Wird der Zinssatz sogar für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben, ist noch etwas mehr Geduld erforderlich. Doch auch dann kann das Darlehen spätestens nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist vorzeitig gekündigt werden. Und zwar gerechnet ab dem Tag der Vollauszahlung des Kredits. Bei Bauvorhaben verschiebt sich der Kündigungstermin also zusätzlich um die bis zur Auszahlung der letzten Kredittranche vergangenen Monate.

Schneller gelingt der Ausstieg, wenn der Bauherr besonders triftige Gründe dafür anführen kann, wozu vor allem ein geplanter Verkauf der finanzierten Immobilie gehört. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers darf eine bestehende Finanzierung niemand daran hindern, seinen Wohnort zu wechseln oder wegen veränderter Lebensverhältnisse das Objekt zu verkaufen. §490 BGB Absatz 2 regelt diesen Sonderfall eines außerordentlichen Kündigungsrechts für Hypothekendarlehen. Lediglich eine dreimonatige Kündigungsfrist ist einzuhalten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Auf Kosten des Kreditgebers darf die vorzeitige Beendigung des Darlehensverhältnisses allerdings nicht erfolgen. Für diesen sieht das Gesetz einen Schadensersatzanspruch in Form einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung vor. Und die kann teuer werden. Vor allem, wenn der seinerzeit vereinbarte Kreditzins deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und noch einige Jahre bis zum regulären Laufzeitende vergehen, fallen schnell vier- bis fünfstellige Euro-Beträge an.

Tipp: Ist ein vorzeitiger Vertragsausstieg nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen, sollten Bauherren sich in den Vertragsverhandlungen zusätzliche Optionen sichern. Das Recht auf eine jederzeitige Komplettablösung bieten bisher nur wenige Baufinanzierer an, und dann meist zu satten Preisaufschlägen. Kostenlos gibt es bei kundenfreundlichen Geldinstituten dagegen das Recht auf jährliche Sondertilgungen oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz nachträglich zu erhöhen. Auch wenn damit das Thema Vorfälligkeitsentschädigung nicht völlig aus der Welt ist, bringen diese Extras Vorteile: Bei der Schadensberechnung muss der Darlehensgeber die möglichen Zusatztilgungen nämlich zugunsten des Kunden berücksichtigen. Und das selbst dann, wenn dieser tatsächlich keinen Euro außer der Reihe gezahlt hat.

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