Nach der Zinswende: Die fünf häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

(21.8.2023) Wer Immobilien im Jahr 2023 kaufen möchte, muss andere Entscheidungen treffen als vor der Zinswende. Zu diesem Fazit kommt die Interhyp AG: „Wir beobachten, dass viele Kaufinteressierte zu sehr auf ihr Bauchgefühl hören, anstatt konkrete Berechnungen anzustellen und aktiv Kaufpreise zu verhandeln“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft. Nachfolgend hat die Expertin die fünf größten Fehler im „New Normal“ der Baufinanzierung zusammengetragen und gibt Tipps, wie sie zu vermeiden sind.

Weniger Bauchgefühl, mehr konkrete Berechnungen beim Hauskauf! (Bild: Claudia Siegele) 

1) Den Modernisierungsbedarf falsch einschätzen

Immobilieninteressierte sind gut beraten, beim Hauskauf mehr denn je einen erfahrenen Energieberater zu involvieren und sich beraten zu lassen. Vorteil: diese bringen einen notwendigen Modernisierungsbedarf früh ans Licht. Ohnehin notwenige Sanierungen können zudem vor dem Einzug durchgeführt werden. Damit verbundene Kosten lassen sich rechtzeitig abschätzen – und von Anbeginn in die Finanzierung einbinden. So können teure Nachfinanzierungen vermieden werden.

2) Nicht über die eigenen Motive im Klaren sein und nicht zu finanziellen Möglichkeiten beraten lassen

Bleibe ich zur Miete wohnen oder lege ich mir Wohneigentum zu? Welche Immobilie soll es sein? Sehne ich mich nach einem Penthouse in der Großstadt oder einem Haus mit Garten, in dem die Kinder spielen? „Viele sind sich über ihre eigenen Motive nicht genügend im Klaren und kennen ihre finanziellen Möglichkeiten nicht. Laut einer aktuellen Interhyp-Studie haben sich nur 37 Prozent der Befragten durchgerechnet, was sie sich tatsächlich leisten können. Dabei lässt sich der Zinsanstieg durchaus durch mehr Eigenkapital und eine niedrigere Anfangstilgung ausgleichen“, sagt Mohr. Wichtig ist, die eigene Finanzierungsgrenze zu kennen und eine mögliche Finanzierung zu prüfen. Und das bevor die Kaufentscheidung getroffen wird. Denn, ist das richtige Kaufobjekt gefunden, ist es oft von Vorteil, wenn Interessierte den Verkäufern nachweisen können, dass sie über die finanziellen Mittel für einen Kauf verfügen. So sichern sie sich eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Mitbewerbenden.

3) Immobilie falsch bewerten und Zurückhaltung in den Kaufpreisverhandlungen

Vorhandene Informationen über die Wunschimmobilie können fehlerhaft sein. In jedem Fall sollte ein qualifizierter und kompetenter Sachverständiger das Objekt bewerten. „Die Preise sinken aktuell am stärksten bei Objekten, die vor 1990 gebaut wurden und weniger energieeffizient sind. Bei neueren Objekten – Baujahr nach 2010 – zeigen die von Interhyp erhobenen Zahlen deutlich geringere Preisrückgänge. Es kann sich also lohnen, eine etwas ältere Immobilie mit Preisnachlass zu kaufen und einen klaren Sanierungsplan aufzustellen. Wer sich gut über den Modernisierungsbedarf der Immobilie informiert hat, darf sich trauen, den Kaufpreis selbstbewusst zu verhandeln. Wir befinden uns mittlerweile in einem Käufermarkt“, erklärt Mohr.

4) Nicht frühzeitig an die Anschlussfinanzierung denken

Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung. Abwarten ist für Eigentümer mit laufenden Darlehen nur eine Option, wenn sie die später fällige Restschuld aus bestehenden Reserven bezahlen können, die nicht anderweitig verplant sind. „Gerade im steigenden Zinsmarkt ist es wichtig, die Chance eines umfassenden Marktvergleichs bei der Anschlussfinanzierung zu nutzen“, sagt Mohr. Tipp: Unbedingt einen breiten Überblick über die Angebote am Markt verschaffen und nicht sofort die Prolongation bei der Bestandsbank abschließen. Eine Umschuldung kann sich lohnen, selbst wenn sie mit Kosten verbunden ist. Viele Banken bieten zum Beispiel häufig attraktive Konditionen für neue Finanzierungskunden. Hinzu kommt: Eine neue Bank bewertet auch die Immobilie neu. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und Eigentümer bereits viel abbezahlt haben, sinkt in vielen Fällen der Beleihungsauslauf – und die Konditionen werden besser. Die durch einen Bankwechsel entstehenden Kosten sind mit einigen hundert Euro oftmals geringer als angenommen und werden in vielen Fällen durch mögliche Einspareffekte mehr als kompensiert.

5) Falsche Immobilienauswahl sowie Gesamtkosten und Kaufnebenkosten nicht beachten

Passen Größe, Lage, Zustand, Ausstattung und Infrastruktur rund um die Immobilie zu meiner aktuellen und zukünftigen Situation? Kaufende sollten jetzt schon bedenken, wie sich die Wohnsituation im Alter oder beim Auszug der Kinder ändert. Wer beim Hauskauf durchstartet, muss zudem Gesamtkosten und Kaufnebenkosten (Notarkosten, Maklergebühr, Grunderwerbsteuer) im Blick haben. Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen z.B. bei rund 9 Prozent in Bayern oder Sachsen und bis rund 12 Prozent in NRW oder Brandenburg. Es empfiehlt sich, diese durch Eigenmittel selbst bereitzustellen.