LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2016“: Immobilienpreise ziehen weiter an

(8.5.2016; Hinweis vom 18.6.2017: „Markt für Wohnimmobilien 2017“ ist inzwischen erschienen!) Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen aufgrund der anhaltenden Nachfrage auf dem deutschen Immobilien­markt mit weiteren Preissteigerungen. Die 2015 ausgemachten Entspannungstendenzen setzen sich damit nicht fort. Vielmehr wird bis Ende 2016 ein spürbarer Preisanstieg zwischen 3 und 4 Prozent erwartet - so das Ergebnis der diesjährigen Frühjahrs­umfrage unter 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Spar­kassen.

Nach Einschätzung der Experten wird die wachsende Nachfra­ge nach Wohnimmobilien gespeist  insbesondere von ...

Die Ausweitung des Angebots durch Neubauten kann aktuell nicht Schritt halten. Bis die kräftig wachsenden Baugenehmigungszahlen am Markt in Form von bezugsfertigen Häusern und Wohnungen ankommen, werde es noch dauern. „Die gute Nachricht ist, die Bautätigkeit reagiert und verspricht perspektivisch Entlastung; allerdings müssen sich die Bundesbürger vorerst auf weiter steigende Preise einstellen“, resümierte LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann am 3. Mai bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2016“, für die in 925 Städten die Preise ermittelt wurden für ...

• frei stehende Einfamilienhäuser,
• Reihenhäuser,
• Eigentumswohnungen und
• Bauland.

Enorme regionale Preisunterschiede gibt es nach LBS-Angaben traditionell bei ge­brauchten frei stehenden Einfamilienhäusern. An der Preisspitze bundesdeut­scher Großstädte erscheint München, wo es mit 1.000.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landes­hauptstadt folgen bei den Großstädten der Süden und der Südwesten mit Regensburg (790.000 Euro) und Stuttgart (780.000 Euro) sowie Wiesbaden (750.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (700.000 Euro).

Zum Teil noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden: So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,55 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. In Meerbusch sind die typischen Objekte mit 725.000 Euro um 275.000 Euro teu­rer als in Düsseldorf, in Hofheim am Taunus mit 800.000 Euro rund 150.000 Euro teurer als in Frankfurt. Spitzenpreise gibt es auch in Regionen mit besonders reizvoller Land­schaft: in den Voralpen Starnberg mit 1,2 Millionen Euro, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 800.000 bzw. 670.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel Halbmillionen-Städte, bei denen gebrauchte Einfamilienhäuser relativ günstig  sind. Typische Preise bewe­gen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 250.000 und 320.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (175.000 bzw. 200.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremer­haven mit 130.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 185.000 Euro).

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise zuletzt gestiegen. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. Denn in Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 250.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 170.000 und 200.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 390.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste ein neues Eigenheim „in der Reihe“ in München 670.000 Euro und in Gauting sogar 780.000 Euro. In knapp über der Hälfte der Metropolen ab einer hal­ben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede wurden bei gebrauchten Reihenhäusern ausge­macht - im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 23%. „Ver­einzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Guthmann.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die Experten fast überall merklich ge­stiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräu­men und Universitätsstädten. Hier erreicht Grünwald mit 7.500 Euro/m² den Spitzen­wert, gefolgt von München (6.500 Euro). Weit vor Frankfurt, Stuttgart (jeweils 4.600 Euro) und Hamburg (4.350 Euro) finden sich Gräfelfing (6.250 Euro), Gauting (5.800 Euro), Planegg und Poing (5.800 Euro bzw. 5.700 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Hannover und Dresden sowie in Leipzig und Essen im moderaten Bereich von 3.000 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die Experten gleichfalls eine zuneh­mende Nachfrage und steigende Preise fest. Allerdings ist der Preisunterschied zu ei­nem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durch­schnitt immer noch rund 40%. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutsch­lands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig bei knapp 1.200 Euro, im Süden bei gut 2.300 Euro.

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten seien Grundstücke mit mehr als 400 Euro/m² nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro). Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.550 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Wies-baden (900 Euro) regis­triert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittel-städten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Für den weiteren Jahresverlauf liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognosti­zierte Preissteigerung bei allen Objektkategorien zwischen 3 und 4 Prozent und damit deutlich über der allgemeinen Preissteigerungsrate, die nach der aktuellen Gemein­schaftsdiagnose im Jahr 2016 unter 1 Prozent bleiben dürfte.

LBS-Immobilienpreisspiegel für 925 Städte jetzt auch online

Der LBS-Immobilienpreisspiegel, der seit 2000 jährlich ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland gibt, ist mit erweiterten Inhalten ab sofort auch online abrufbar. Unter der Adresse lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de können typische Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland in 925 Städten und in über 100 Stadtteilen der 13 größten Städte Deutschlands eingesehen werden: 

lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de (Screenshot vergrößern)

Such- und Filterfunktionen ermöglichen es, nach verschiedenen Kriterien im Preisspie­gel zu recherchieren. Die Preisdaten werden jeweils im Frühjahr bei den Immobilien­markt­experten von LBS und Sparkassen erhoben.

Neben den Preisinformationen für neue und gebrauchte Objekte können Interessenten auch kurze Analysen zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung abrufen. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungs­texten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten. Zahlreiche statistische Übersichten liegen als „lange Reihen“ vor und zeigen die Ent­wicklungen über einen Zehn-Jahres-Zeitraum hinaus.

Parallel wird der LBS-Immobilienpreisspiegel weiterhin als Bestandteil der erfolgrei­chen Broschüre „Markt für Wohnimmobilien“ veröffentlicht. Sie kann per E-Mail an LBS angefor­dert werden und ist unter lbs.de > Service > Broschueren downloadbar (di­rekter PDF-Download).