Droht deutschlandweite Prozesslawine, nachdem Gericht Berliner Mietspiegel gekippt hat?

(17.5.2015) Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat am 11.5. den Mietspiegel der Hauptstadt quasi für unwirksam erklärt, weil dieser nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei (Az. 235 C 133/13). „Das Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig, aber es hat eine Signalwirkung weit über die Hauptstadt hinaus, da die Begründung des Gerichts auf viele Mietspiegel in anderen Städten übertragbar ist“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD.

In der Begründung des Urteils heißt es, dass ...

• dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß §558 d Abs. 3 BGB zukomme,
• die sogenannte Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaft­lichen Methoden erfolgt sei und
• vergleichbare Mieten im Umfeld der Wohnung zu Unrecht als Wucher eingestuft und deshalb bei der Berechnung nicht berücksichtigt worden seien.

„Mietspiegel werden durch die Einführung der Mietpreisbremse künftig eine viel größe­re Bedeutung haben als bisher, da die ,ortsübliche Vergleichsmiete‘ der entscheidende Parameter für die Festlegung der Miethöhe bei Neuvermietungen sein wird“, erklärt Schick.

Von Gerichten wurde bislang meist der Mietspiegel als objektiver Maßstab anerkannt und auch die meisten Mieter und Vermieter haben den Mietspiegel akzeptiert. „Das wird sich jedoch mit dem Urteil ändern“, so Schick. „Wir rechnen mit einer Prozessflut, wenn die Bundesländer die Mietpreisbremse einführen. Viele Vermieter aus anderen Städten werden anzweifeln, dass der Mietspiegel der jeweiligen Stadt nach wissen­schaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.“ In diesen Fällen wird - wie in Berlin ge­schehen - ein Gutachten erstellt, ob der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dabei wird überprüft, ob die Stichprobe ausreichend groß war und die er­hobenen Daten repräsentativ waren.

Die Häufung von Zivilprozessen kommt dabei nicht unvermutet: „Der Gesetzgeber hat bereits in seiner Gesetzesbegründung eingeräumt, dass es zu vermehrten Rechtsstrei­tigkeiten kommen könnte“, sagt Schick. „Der Umfang der Streitigkeiten und die da­durch entstehenden Kosten sind nicht prognostizierbar.“