„Gekauft wie gesehen“ gilt meist nicht bei bestehenden Immobilien

  

(30.12.2016) In Zeiten knapper Grundstücksgrößen ist der Kauf bestehender Immobilien besonders attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand:

• große Grundstücke,
• attraktive Lage,
• alter Baumbestand,
• keine nervenaufreibende Planungs- und Bauphase.

Allerdings kommen Bestandsgebäude kaum ohne Mängel aus und glänzen oft nicht bei der Energieeffizienz. Daher heißt es in üblichen Kaufverträgen häufig „gekauft wie gesehen“. Dr. Peter Sohn, Vorstand der ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein, rät Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab: „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der Täuschung bezichtigt zu werden. Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und der Verkäufer haftet in vollem Umfang“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

Anfechtung wegen Täuschung

Dass das teuer werden kann, weiß der erfahrene Baurechtler aus der täglichen Praxis. Als Beispiel schildert Sohn den Fall einer 25 Jahre alten Bestandsimmobilie, die sich beim Verkauf offenbar in einem guten Zustand befand. „Kaum war die Tinte unter dem Vertrag getrocknet, stellte der Käufer mithilfe eines Sachverständigen fest, dass die Heizung nicht richtig funktionierte, und zwar schon seit einigen Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer hatte den Mangel nicht genannt. Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und der Vertrag wurden wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten.“

In einem anderen Fall kam es nach Abschluss des Kaufvertrages im Spätsommer einige Monate später zu übermäßiger Feuchtigkeit im Keller des Hauses. Der eingeschaltete Sachverständige untersuchte die erdberührenden Bereiche und dokumentierte seit Jahren bestehende Ausblühungen. In Folge durchschlagender Nässe war der Keller im Winter regelmäßig feucht. Der Käufer machte Schadensersatz geltend und der Verkäufer musste die Kosten für die Nachbesserung übernehmen.

Die Beispiele zeigen, dass Verkäufer gut daran tun, akribisch Auskunft über den Zustand des zu verkaufenden Hauses zu geben. „Wir empfehlen Verkäufern, immer offen mit Mängeln umzugehen und im Zweifelsfall vor dem Verkauf einen Sachverständigen einzuschalten“, sagt Sohn. Der entdeckt dann auch Mängel, die nicht sofort erkennbar sind. Dabei gehe es sicher nicht um jeden tropfenden Wasserhahn, um regelmäßige Wassereinbrüche im Keller während der Regenperiode aber schon.