Ab 2018 höhere Anforderungen an Baubeschreibungen bei Bauträgerverträgen

(1.11.2017) Ab 1. Januar 2018 unterliegen Bauträgerverträge neuen gesetzlichen Vorgaben: Die Baubeschreibung, die die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie enthält, muss künftig einem gesetzlichen Mindestumfang genügen. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, können Werbeaussagen und Prospekte herangezogen werden. Das Risiko von verbleibenden Zweifeln trägt der Bauträger.

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Mit einem Bauträgervertrag verpflichtet sich ein Unternehmer, ...

• auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Haus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu errichten und
• dem Käufer nach Fertigstellung die Immobilie schlüsselfertig zu übergeben.

Häufig ist das Vorhaben zum Zeitpunkt des Kaufs nur projektiert oder befindet sich im Rohbau. Der Käufer ist darauf angewiesen, dass er vom Bauträger zutreffend über das geplante Objekt informiert wird. Maßgeblich ist dabei insbesondere die Baubeschreibung. Sie enthält die technische Beschreibung der Immobilie - insbesondere zur Bauausführung und die Details zum Ausbau der Wohnung. Auch ist darin festgelegt, welche Leistung der Bauträger zu erbringen hat. Deshalb ist die Baubeschreibung immer Teil des notariell beurkundeten Bauträgervertrags.

Dr. Markus Müller, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz, empfiehlt daher jedem Käufer: „Schauen Sie sich die Baubeschreibung immer genau an, damit Ihre Erwartungen an die Immobilie nicht enttäuscht werden! Der Notar stellt sicher, dass Sie die Baubeschreibung und weitere wichtige Unterlagen in aller Regel mindestens 14 Tage vor Beurkundung mit dem Entwurf des Bauträgervertrags erhalten, damit Sie ausreichend Zeit haben, sich damit zu befassen.",

Mit der Baurechtsreform im Sommer dieses Jahres hat der Gesetzgeber konkrete Vorgaben für die Baubeschreibung gemacht und Informationskategorien vorgegeben - dazu zählen ...

• eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes,
• Pläne und Grundrisse,
• technische Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard,
• eine Beschreibung der Baukonstruktionen und des Innenausbaus,
• Angaben zu den gebäudetechnischen Anlagen, zur Informationstechnologie, zu den Sanitärobjekten, und zu den Außenanlagen.

„Viele dieser Informationen sind schon heute in Baubeschreibungen enthalten. Mit der Baurechtsreform wird aber ein klarer Mindeststandard definiert“, betont Dr. Markus Müller. Die Baubeschreibung muss „klar“ allerdings deshalb nicht unbedingt für jeden Verbraucher „verständlich“ formuliert sein. Der Gesetzgeber verweist Verbraucher vielmehr darauf, bei Verständnisproblemen - gerade von komplexen technischen Informationen - Experten zu Rate zu ziehen, die sie über den Inhalt der Baubeschreibung aufklären.

Unvollständige und unklare Baubeschreibungen führen andererseits dazu, dass die Baubeschreibung unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitenden Umstände auszulegen ist. So können Prospekte, Werbefilme, Modelle oder Vergleichsobjekte des Bauträgers oder sogar Aussagen von Vermittlern etwa zur Aussicht oder zur Wohnungsgröße für den Vertrag relevant werden. Verbleibende Auslegungszweifel über den Umfang der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Bauträgers.