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„Markt für Wohnimmobilien 2020“ unter Berücksichtigung der Corona-/COVIS-19-Krise

Markt für Wohnimmobilien 2020
  

(5.7.2020) Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen erwarten infolge der Corona-/COVIS-19-Krise bis zum Herbst keinen weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise. Der LBS-Im­mobilienpreisspiegel 2020 dokumentiert derweil weiterhin enorme regionale Preisunterschiede.  Grundlage der jährlich erscheinenen LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ ist die Befragung der rund 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen.

Coronavirus sorgt für eine Atempause in der Immobilienpreisentwicklung

Noch im Januar 2020 gingen die Immobilienvermittler von Preissteigerungen zwischen rund 4% bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie fast 6% bei Bauland aus. „Corona bremst den Preisanstieg bei Wohnimmobilien zumindest vorübergehend aus", konstatiert Verbandsdirektor Axel Guthmann die Ergebnisse der aktuellen Erhebung. „Die Marktkenner rechnen in allen Bundesländern mit einem weiterhin knappen Angebot, aber auch mit einer etwas gedämpften Nachfrage“.

Die LBS-Immobilienvermittler sahen sich heuer in der Phase des schärfsten Lockdowns durch die Kontaktbeschränkungen mit einer erschwerten Objektbeschaffung kon­fron­tiert - so ein Ergebnis einer Sonderbefragung im Mai zu den Corona-Effekten. Bis zum Herbst erwarten sie daher ein konstantes bis leicht rückläufiges Angebot. Wie die längerfristige Entwicklung verlaufen wird, hänge von verschiedenen Faktoren ab: Vieles, was vor der Krise die Einschätzung des Wohnungsmarkts bestimmt habe, gelte grundsätzlich weiter, erklärt Verbandsdirektor Guthmann. Die zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Eigenheime waren knapp und seien es immer noch.

Gleichwohl wird die Nachfrage nach Baugrund, Häusern und Wohnungen - ausgehend von einem sehr hohen Niveau - nach Einschätzung der LBS-Immobilienvermittler in den kommenden Monaten etwas zurückhaltender ausfallen als in der Zeit vor Corona. Allerdings sollen sich nicht alle Regionen über einen Kamm scheren lassen: Bei den Eigenheimen beispielsweise rechneten die Befragten vor allem in den südlichen und östlichen Bundesländern mit einem leichten Rückgang des Interesses, während die Kollegen im Norden eher von einer unveränderten Nachfrage ausgingen.

Autoindustrie könnte Wohnungsmarkt schwächeln lassen

„Ein Grund könnte sein, dass die Wirtschaftslage in Regionen unsicherer ist, die stark von der Autoindustrie geprägt sind“, erläutert Guthmann. Er erwartet, dass der Zusammenhang zwischen Wohnimmobilienmarkt und Konjunkturverlauf im nächsten Jahr noch stärker zum Tragen kommt: „Je nachdem, wie sich die Wirtschaft in Deutschland und bei seinen wichtigsten Handelspartnern entwickelt und wie stark die Arbeitslosigkeit steigt, wird sich auch das Kaufinteresse der privaten Haushalte entwickeln.“

Atempause bis zum Herbst

Basierend auf ihren aktuellen Beobachtungen zu Angebot und Nachfrage erwarten die Immobilienmarkt-Experten der LBS bis zum Herbst zunächst eine Atempause bei den Kaufpreisen. „Weiter in die Zukunft wollten wir bei der Sonderabfrage nicht schauen, weil aus heutiger Sicht noch nicht seriös vorherzusagen ist, wohin die Reise geht“, betont Guthmann. Wichtig sei vor allem, den Immobilienmarkt regional differenziert zu betrachten: „Unser diesjähriger Immobilienpreisspiegel für mehr als 1.000 Städte hat erneut immense Unterschiede im Preisniveau zu Tage gefördert.“

Die wichtigsten Ergebnisse des Preisspiegels 2020

Gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser: An der Spitze des Großstadtrankings steht wie schon seit Jahren München: Eigenheime kosten dort 1,5 Mio. Euro - für diese Summe könnte man in Leipzig fünf Einfamilienhäuser kaufen. Teuer ist der Traum vom eigenen Häuschen auch in anderen (südwestdeutschen) Großstädten. Auf München folgen ...

  1. Wiesbaden, wo oft 1,2 Mio. Euro aufgebracht werden müssen,
  2. Stuttgart: 1,1 Mio. Euro,
  3. Freiburg im Breisgau: 950.000 Euro,
  4. Frankfurt am Main: 900.000 Euro,
  5. Heidelberg: 880.000 Euro,
  6. Regensburg: 850.000 Euro und
  7. Düsseldorf: 800.000 Euro.

Ausweichen ins Umland lohnt sich zumindest finanziell nicht, denn dort sind die Preise oftmals noch höher: Die Münchener Vororte Grünwald und Gräfelfing toppen die Landeshauptstadt mit 1,9 bzw. 1,8 Mio. Euro noch einmal deutlich, ähnliches gilt für das Verhältnis von Bad Soden (950.000 Euro) zu Frankfurt.

Wohnen, wo andere Urlaub machen - auch das kann ein teures Vergnügen. sein: Spitzenpreise für Einfamilienhäuser registrierten die LBS-Immobilienvermittler beispielsweise in den bayerischen Voralpen in Herrsching am Ammersee und in Starnberg mit 1,3 Mio. Euro, in Garmisch-Partenkirchen mit 1,2 Mio. Euro und am Bodensee in Konstanz (800.000 Euro) und Lindau (730.000 Euro).

Relativ erschwinglich ist ein gebrauchtes Eigenheim dagegen mit 310.000 bis 400.000 Euro zum Beispiel in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden. Noch günstiger sind im Osten Halle und Magdeburg (180.000 bzw. 250.000 Euro), im Norden Bremerhaven mit 210.000 Euro und im Westen Siegen mit 180.000 Euro. Das untere Ende der Preisskala markieren die Kleinstädte Eisleben im südlichen Sachsen-Anhalt und An­na­berg-Buchholz im Erzgebirge mit 70.000 bzw. 60.000 Euro.

Reihenhäuser: „Teilweise gute Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten“ attestiert LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann dem Neubau-Segment. Im nördlichen Schleswig-Holstein liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen zwischen 170.000 und 310.000 Euro und in NRW bei 250.000 bis 390.000 Euro. Lediglich in Süddeutschland signalisieren die Preise vielerorts Engpässe. So koste ein neues Eigenheim in München selbst in der Reihe 1,1 Mio. Euro und in Starnberg 1,15 Mio. Euro.

In einem Drittel der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohner seien neue Reihenhäuser aber für bis zu 360.000 Euro zu haben. Reihenhäuser aus dem Bestand sind im Schnitt rund 16% günstiger als Neubauten. Je nach Ort kann der Preisvorteil aber auch gleich Null sein, so etwa in Berlin und Köln.

Eigentumswohnungen: Neue Wohnungen haben sich nach Angaben der LBS-Im­mo­bilienexperten fast überall merklich verteuert, insbesondere an touristisch interessanten Orten, in den Metropolregionen und in Universitätsstädten. Am teuersten ist Gräfelfing bei München mit 8.500 Euro/m² Wohnfläche, gefolgt von Starnberg mit 8.350 Euro/m². Auch das an Gräfelfing angrenzende Planegg (8.200 Euro/m²) und Grünwald (8.000 Euro/m²) übertreffen die Top-7-Städte Stuttgart (6.700 Euro/m²), Frankfurt (6.500 Euro/m²) und Hamburg (5.200 Euro/m²) um Längen.

Die Halbmillionenstädte Dortmund, Bremen und Leipzig sind dagegen mit Quadratmeterpreisen im Bereich von 3.700 Euro und darunter vergleichsweise erschwinglich. Zwar werden auch Wohnungen aus dem Bestand immer teurer. Da sie aber meist einen geringeren Standard haben als Neubauwohnungen, sind sie im Schnitt rund 36% günstiger.

Bauland bleibt nach Einschätzung der befragten Experten der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise für den Quadratmeter werden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (2.600 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.600 Euro) und Düsseldorf (1.100 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist Bauland in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven und Cottbus) aber auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter auf dem Markt.

Umdenken wegen Corona?

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen und speziell nach Corona wird es nach Einschätzung der Immobilienvermittler nicht nur darauf ankommen, wie schnell sich das Land wirtschaftlich erholt, sondern auch wie die Bundesbürger mit ihren Erfahrungen aus der Lockdown-Phase umgehen. „Das Eigenheim ist schon jetzt stärker in den Fokus gerückt“, hat Axel Guthmann beobachtet. Vielen Menschen sei in den vergangenen Wochen sehr deutlich bewusst geworden, welch unschätzbaren Wert ausreichend Platz und ein eigener Garten haben können. „Deshalb ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden nicht nur generell weiter steige, sondern vor allem jene nach einem Häuschen im Grünen", sagte Guthmann abschließend.

Alle Ergebnisse der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ mit interaktiven Karten sowie vielen Such-und Filterfunktionen finden sich unter lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de

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