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Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Frage des Preises

(17.6.2018) Neubau oder Bestandsimmobilie? Was rechnet sich am ehesten? Was sind die Vor- und Nachteile? Vor diesen Fragen stehen Immobilienkäufer überall. Der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen in Deutschland untersucht hat, gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen demnach die Kaufpreise für 70-m²-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen. Kostenvorteile von über 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien rechnerisch in mehr als jedem fünften Kreis (90 Kreise, 22%) gegenüber Neubauten. Als Neubauten gelten in der vorliegenden Untersuchung Immobilien ab Baujahr 2014.

„Für 86.500 Euro - das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Qua­drat­me­ter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung - lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen, für die es häufig zusätzlich die staatliche Förderung durch die KFW gibt“, erinnert Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. „Wenn die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubau bei einem nach Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt allerdings deutlich darüber liegt, ist Vorsicht geboten.“ Der Sanierungsbedarf solch vermeintlicher „Schnäppchen“ ist meistens besonders hoch. In Fällen großer Abweichungen rät der Experte daher zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Wunschobjekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.

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Auch bei Bestandsobjekten ohne massiven Sanierungsbedarf gilt es einiges zu beachten. Trotz augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiespar-Maßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen. „Es muss jedoch nicht jede Modernisierungsmaßnahme vor dem Einzug umgesetzt werden. Der Finanzierungsbedarf lässt sich dann auch auf einen Zeithorizont von mehreren Jahren verteilen“, so Jörg Koschate.

Top Ten: Hier ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie am größten
Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-m²-Wohnung, Median
Rang Stadt/Kreis Bundesland Differenz in Euro
1 Stuttgart Baden-Württemberg 166.580
2 Ludwigslust-Parchim Meckl.-Vorpommern 154.662
3 Leipzig, Landkreis Sachsen 150.512
4 Lübeck Schleswig-Holstein 142.527
5 Meißen Sachsen 141.135
6 Hof (Stadt) Bayern 136.366
7 Starnberg Bayern 135.693
8 Krefeld Nordrhein-Westfalen 135.526
9 Teltow-Fläming Brandenburg 135.505
10 Garmisch-Partenkirchen Bayern 135.260
Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014

Größter Preisvorteil in Stuttgart

In Stuttgart sind die Preise für Bestandsimmobilien im bundesweiten Vergleich in Relation zu den Neubau-Preisen am günstigsten. Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70-m²-Wohnung ist Stuttgart auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter. Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau aber auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.

Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den "Big Seven" der deutschen Städte
Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-m²-Wohnung, Median
Rang Stadt/Kreis Bundesland Differenz in Euro
1 Stuttgart Baden-Württemberg 166.580
2 Düsseldorf Nordrhein-Westfalen 120.211
3 Berlin Berlin 108.500
4 Köln Nordrhein-Westfalen 104.353
5 Frankfurt a. M. Hessen 100.613
6 München Bayern   82.431
7 Hamburg Hamburg   71.454
Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014

Preisschere wird von Altersstruktur der Immobilien insgesamt bestimmt

Die Studie kommt außerdem zu dem Ergebnis, dass Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten umso ausgeprägter sind, je höher der Anteil „echter“ Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1979 am gesamten Wohnungsbestand der jeweiligen Landkreise beziehungsweise kreisfreien Städte ist. Besonders alt ist der Immobilienbestand zum Beispiel ...

  • im südlichen Niedersachsen,
  • im Ruhrgebiet,
  • im Saarland und
  • in den östlichen Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

Auch in Metropolen und Städten dominieren die älteren Bestandsbauten mit Anteilen von mehr als 70% am gesamten Wohnungsbestand. In vielen Kreisen Bayerns, im nördlichen Niedersachsen und im Umland von Berlin hingegen sind mehr als 40% der Wohnungen erst nach 1978 entstanden.

„Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist“, sagt Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. „Dabei sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver.“ Andererseits bietet ein Neubau auch große Vorteile, etwa eine bessere Energieeffizienz, eine moderne, zeitgemäße Ausstattung und eine längere Gewährleistung auf Baumängel. Wo die Preisunterschiede bei einem in Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt gering sind, rät der Experte daher eher zum Neubau - vor allem denjenigen, die in ihren eigenen vier Wänden in den nächsten Jahren handwerklich nicht groß anpacken möchten.

Wer gezielt nach jüngeren beziehungsweise älteren Immobilien sucht, findet in den folgenden Top 10 Rankings die Kreise mit den höchsten Anteilen des jeweiligen Immobilientyps.

Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich jungem Immobilienbestand
Reihenfolge: Anteil Wohnungen der Baujahre ab 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand
Rang Stadt/Kreis Bundesland Anteil Immobilien ab 1979
1 Erding Bayern 56,1%
2 Cloppenburg Niedersachsen 56,0%
3 Vechta Niedersachsen 54,5%
4 Freising Bayern 54,3%
5 Emsland Hessen 53,2%
6 Pfaffenhofen a.d.Ilm Bayern 52,5%
7 Landshut Bayern 51,7%
8 Eichstätt Bayern 51,1%
8 Landsberg am Lech Bayern 51,1%
10 Regensburg Bayern 50,7%
Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014
  
Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich altem Immobilienbestand
Reihenfolge: Anteil Wohnungen Baujahre vor 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand
Rang Stadt/Kreis Bundesland Anteil Immobilien vor 1979
1 Pirmasens, Stadt Rheinland-Pfalz 86,1%
2 Bremerhaven, Stadt Niedersachsen 86,0%
3 Essen, Stadt  Nordrhein-Westfalen 85,7%
4 Gelsenkirchen, Stadt  Nordrhein-Westfalen 85,1%
5 Wilhelmshaven, Stadt Niedersachsen 84,4%
6 Wuppertal, Stadt Nordrhein-Westfalen 83,9%
7 Herne, Stadt  Nordrhein-Westfalen 83,4%
8 Braunschweig, Stadt Niedersachsen 83,3%
9 Hagen, Stadt  Nordrhein-Westfalen 83,2%
10 Duisburg, Stadt  Nordrhein-Westfalen 82,9%
Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014

siehe auch für zusätzliche Informationen:

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