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VPB warnt: Nicht die "Katze im Sack" kaufen

(4.2.2004) Zwangsversteigerungen gelten gemeinhin als Schnäppchenbörse. Das trifft allerdings nur bedingt zu, denn auch bei der Zwangsversteigerung orientiert sich das Einstiegsgebot in der Regel am Verkehrswert des betreffenden Gebäudes. Und der richtet sich nach den Preisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Die teure Lage eines Hauses schlägt sich also auch bei der Zwangsversteigerung im entsprechend höheren Verkehrswert nieder.

Die Sache hat noch eine weitere Krux, auf die der Verband Privater Bauherren (VPB) ausdrücklich hinweist: "Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt", so warnt die Geschäftsführerin des VPB, Corinna Merzyn, "der kauft die sprichwörtliche Katze im Sack". Er hat nämlich von Rechts wegen keinen Anspruch darauf, das Objekt vor dem Versteigerungstermin zu besichtigen. Bei der Beurteilung des Hauses ist er auf die äußere Ansicht angewiesen und auf die gerichtlichen Gutachten, die zwar in der Regel vorliegen, nach Erfahrung der zuständigen Amtsgerichte oft aber veraltet sind.

Der einzige Weg, sich ein objektives Bild von der Immobilie zu verschaffen ist die komplette Besichtigung von innen und von außen. Bei Zwangsversteigerungen geht dies aber nur, wenn der oder die Eigentümer dem zustimmen, was, so die Erfahrung der Rechtspflege, nur selten geschieht. Erlauben sie die Besichtigung doch, so rät der VPB, unbedingt einen Bausachverständigen mitzunehmen. Die Berater des Verbandes Privater Bauherren sind auf die bautechnische Untersuchung von Einfamilienhäusern spezialisiert. "Sie entdecken verborgene Schäden und Schwachstellen", weiß Corinna Merzyn, "weil sie genau wissen, wo sie suchen müssen."

Was für die Zwangsversteigerung gilt, das trifft auf jede Altbau-Besichtigung zu: wer einen Gutachter zur Seite hat, der weiß anschließend, in welchem Zustand die Immobilie ist und kann die notwendigen Sanierungskosten abschätzen. Was aber, wenn der Verkäufer dem Fachmann keinen Zutritt gewährt? "Dann", so mutmaßt die VPB-Geschäftsführerin aus langjähriger Erfahrung, "hat er vielleicht etwas zu verbergen. Ein seriöser Anbieter muss nichts fürchten, denn Bausachverständige sind ja nicht dazu da, Preise zu drücken, sondern eine Immobilie objektiv zu beurteilen."

Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, der erfährt mehr über Termine und Objekte beim jeweils zuständigen Amtsgericht. Die Rechtspfleger dort stellen ihm alle nötigen Informationen zur Verfügung. Bekommt der Interessent bei der Versteigerung schließlich den Zuschlag, so wird zunächst eine Zuschlagsgebühr fällig, außerdem muss der Käufer unter Umständen gleich zehn Prozent des Verkehrwerts als Sicherheit hinterlegen. Zusätzliche Notariatsgebühren fallen nicht an, das Amtsgericht erledigt alle Formalitäten zur Eigentumsübertragung.

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