Postbank Studie: Relativ die meisten Neubauwoh­nun­gen gibt es in Münster, Potsdam und München

(17.7.2016) Hinsichtlich der Neubau-Performance liegen Münster, Potsdam und Mün­chen vor allen anderen deutschen Großstädten. Hier sind im Vergleich zum Bestand seit 2000 die meisten Neubauwohnungen fertiggestellt worden: In Münster wurden 14% neue Wohnungen geschaffen, Potsdam und München bringen es auf rund 13%. Dahinter folgt Frankfurt am Main mit 11% - so die Ergebnisse der Postbank Studie „Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt“, die die Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten unter die Lupe genommen hat.

Auch unter Berücksichtigung des Abrisses von altem Wohnbestand ist der Zuwachs an Wohnungen insgesamt - der sogenannte Netto-Neubau - in Münster, Potsdam und München mit zehn bis 13 Prozent am größten. In den ostdeutschen Städten Erfurt, Halle (Saale) und Chemnitz wurden dagegen deutlich mehr Wohnungen abgerissen als neu gebaut. Das heißt im Ergebnis, dass im Vergleich zum Bestand im Jahr 2000 trotz eines Neubauanteils von 3,5 bis sieben Prozent weniger Wohnungen zur Verfügung stehen als vor 15 Jahren. Nachvollziehbar: In ostdeutschen Regionen wird durch Neu­bauprojekte eine qualitative Diskrepanz beseitigt. Eigentlich sind ausreichend Wohnun­gen vorhanden, diese genügen jedoch den heutigen Ansprüchen an den Wohnkomfort oftmals nicht. Abriss und Neubau sind in vielen Fällen günstiger als aufwändige Sanie­rungen.

Neubau ist nicht gleich teuer - im Gegenteil

„In Städten mit hohem Preisniveau sind in den letzten Jahren besonders viele Neubau­wohnungen entstanden“, so Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinan­zierung bei der Postbank. „Gerade in diesen Boom-Städten lohnt es sich aber für Kauf­interessierte, gezielt Neubauwohnungen ins Visier zu nehmen, da diese im Vergleich zu Bestandswohnungen vergleichsweise günstig sind“. So zeigt der Städtevergleich, dass einem um zehn Prozent höheren Preisniveau bei Bestandswohnungen nur durchschnittlich sieben Prozent höhere Preise bei Neubauwohnungen entspre­chen.

„Unter den Bestandswohnungen treiben Objekte mit exklusiver Lage die Preise hoch“, ergänzt Pfeiffenberger. Durch Abriss und Nachverdichtung entstehen aber vielerorts auch Neubauprojekte in attraktiver Umgebung. Wie viel eine Neubauwohnung in einer Stadt am Ende kostet, wird ganz wesentlich durch den jeweiligen Baulandpreis be­stimmt. Aus den Berechnungen der Postbank Studie geht hervor, dass eine Zunah­me des Baulandpreises um 10% zu einem Plus von 3,4% beim Quadratmeter­preis für Neubauwohnungen führt.

größter Wohnungsbedarf

Ein Blick in die Zukunft zeigt, dass in Hamburg, Stuttgart, Wiesbaden, Berlin und Mün­chen der prozentual größte Bedarf an neuen Wohnungen besteht. Da in diesen Städ­ten in der Vergangenheit relativ wenig neu gebaut wurde, herrscht dort heute schon Wohnungsmangel. Am niedrigsten ist die Wohnungsversorgungsquote in Hamburg, wo für 100 Haushalte nur 92 Wohnungen zur Verfügung stehen. In Stuttgart und Berlin sind dies 93 bzw. 94 Wohnungen. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Zuzugs von Flüchtlingen benötigen diese Städte bis 2030 zwischen 15 und 20% mehr Woh­nungen als dort jetzt zur Verfügung stehen. Vor allem Stuttgart, Wiesbaden und Berlin müssen ihre Bautätigkeit deutlich steigern, da sie ihren Bestand in den vergangenen 15 Jahren um weniger als fünf Prozent ausgebaut haben. Hamburg liegt mit sechs Prozent nur geringfügig darüber. Auch Karlsruhe, Potsdam, Bremen, Bonn, Aachen und Köln müssen ihr Wohnungsangebot um mehr als zehn Prozent steigern. "Städte mit wachsendem Wohnungsbedarf sollte man im Hinblick auf Neubauprojekte im Auge behalten. Sie bieten große Chancen auf Wertsteigerung", so Postbank-Exper­te Dieter Pfeiffenberger.

Bautätigkeit und Wohnungsbedarf in 36 untersuchten Städten