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Immobilienmarktbericht Deutschland 2021: Preise für Bauland und Wohnimmobilien steigen weiter


  

(2.1.2022) Die Investitionen in den Erwerb von Immobilien haben sich zwischen 2010 und 2020 verdoppelt. Der Geldumsatz erreichte 2020 einen Rekordwert von 310 Mrd. Euro, nach 307 Milliarden Euro im Jahr zuvor. Der Anstieg fiel mit einem Prozentpunkt jedoch deutlich geringer aus als in den Vorjahren. Während der Wohnungsmarkt weiter boomt, entwickelte sich der Markt für Wirtschaftsimmobilien verhaltener - das alles geht aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 hervor, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) am 21.12. gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat. Der Bericht basiert auf den rund eine Million notariellen Kaufverträgen, die 2020 in der Bundesrepublik Deutschland abgeschlossen wurden.

Der Markt für Wohnimmobilien zeigte sich unbeeindruckt von der Corona-Krise: Etwa drei Viertel aller Immobilienverkäufe entfielen 2020 auf Wohnimmobilien. Im Jahr 2015 hatte dieser Anteil noch bei knapp zwei Dritteln gelegen. Insgesamt veräußerten Verkäufer 2020 etwa 752.000 Wohnimmobilien. Dabei setzten sie rund 217 Mrd. Euro um - doppelt so viel wie im Jahr 2012. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Investitionen in den Erwerb von Wohnimmobilien um 7%.

Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurde im Landkreis München am meisten gezahlt: durchschnittlich 11.220 Euro/m² Wohnfläche. Es folgten die Stadt München (11.000 Euro), der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (7.500 Euro) und der Landkreis Miesbach (7.000 Euro). Im Kyffhäuserkreis in Thüringen und im Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt betrug der Preis dagegen durchschnittlich nur 500 Euro/m² Wohnfläche. Der bundesweite Durchschnitt lag im Jahr 2020 bei 2.140 Euro/m² – 80 Prozent mehr als 2010 (1.190 Euro).

Ähnlich war die Situation bei den gebrauchten Eigentumswohnungen: Der mittlere Wohnflächenpreis bezifferte sich im Jahr 2020 in München auf 8.150 Euro/m². Es folgten der Landkreis München (6.200 Euro) und der Landkreis Starnberg (6.100 Euro). Am Ende der Liste standen die Landkreise Greiz in Thüringen (495 Euro/m²), Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (535 Euro) und Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern (545 Euro). Im bundesweiten Durchschnitt betrug der Kaufpreis 1.940 Euro/m² – und lag damit 85% höher als 2010 (1.050 Euro). In Regionen mit bereits zuvor hohen Preisen stiegen die Durchschnittswerte besonders stark.

Wohnbaulandpreise stiegen ebenfalls weiter

Die Zahl der Transaktionen von Wohnbauland stagnierte im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr. Trotzdem stieg der Umsatz mit Baugrundstücken für Eigenheime um 8% auf 15,7 Mrd. Euro. Dies ist ein Hinweis auf die weiter stark gestiegenen Preise in diesem Segment.

In der Stadt München wurden im Schnitt 2.200 Euro/m² gezahlt. Ein 600 m² großer Eigenheimbauplatz kostete damit gut 1,3 Mio. Euro. Im Landkreis Sonneberg (Thüringen) betrug der Preis pro Quadratmeter dagegen 16 Euro, im Landkreis Vorpommern-Greifs­wald (Mecklenburg-Vorpommern) 18 Euro. Ein 600 Quadratmeter großes Grundstück kostete hier also durchschnittlich rund 10.800 Euro. Im Bundesdurchschnitt lag der Quadratmeterpreis 2020 bei 165 Euro. 2011 waren es noch 98 Euro. Während die Preise im Umland der Metropolen spürbar anzogen, verharrten sie in vielen peripher gelegenen Landkreisen auf niedrigem Niveau. Käuferinnen und Käufer zahlten hier zuletzt weniger als 50 Euro/m² Grundstücksfläche – etwa in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, aber auch in Nordhessen, Nordbayern und in der Pfalz.

Peter Ache, Redaktionsleiter des Berichtes, resümiert: „Die Akteure am Wohnimmobilienmarkt verhielten sich nur zu Beginn der Pandemie im Frühjahr 2020 abwartend. Nach einer kurzen Phase des Innehaltens setzte sich die Dynamik ungehindert fort. Die Preisspirale dreht sich weiter - gerade bei den Baulandpreisen. Diese machen insbesondere in den Metropolen einen immer größeren Anteil der Erstellungskosten von Wohnimmobilien aus.“

Andreas Teuber, Vorsitzender des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland, konstatiert: „Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien folgt zuallererst marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten: Solange die Nachfrage nach angemessenem Wohnraum größer ist als das Angebot, steigen die Preise. Die niedrigen Zinsen, der Stellenwert von Wohneigentum in der Pandemie, Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft und steigende Erstellungskosten treiben die Preise weiter.“

Matthias Waltersbacher, Wohnungsmarktexperte am BBSR, betont: „Die Ausweitung des Wohnungsangebots bleibt der entscheidende Faktor für eine Trendwende am Wohnungsmarkt. Neben dem Bau neuer Wohnungen kommt es darauf an, mehr aus dem Gebäudebestand herauszuholen – etwa durch Um- und Ausbauten oder Nachverdichtung. In den Großstädten bieten auch leerstehende Büro- und andere Wirtschaftsimmobilien Potenziale für die Umnutzung.“

Wirtschaftsimmobilien: Markt für Büroimmobilien und Handelsimmobilien rückläufig

Der Markt für Wirtschaftsimmobilien entwickelte sich dagegen verhalten. Marktakteure handelten im Jahr 2020 etwa 11% weniger Büroimmobilien als im Jahr zuvor. Die Investitionen in den Erwerb von Büroimmobilien verringerten sich um 15% auf 20,8 Mrd. Euro. In Frankfurt am Main wechselten Büroimmobilien für im Schnitt 60,6 Mio. Euro den Besitzer - deutschlandweit der höchste Wert. Es folgte München mit durchschnittlich 56,4 Mio. Euro pro Transaktion.

Auch die Zahl der Transaktionen von Handelsimmobilien nahm ab (-4%). Der Geldumsatz verringerte sich verglichen mit dem Vorjahr um 14% auf 23 Mrd. Euro. Zu beachten ist dabei allerdings, dass der Wert 2019 gegenüber 2018 stark angestiegen war. Auch wenn der Rückgang im Jahr 2020 eher auf eine Korrektur hindeutet, dürfte die Corona-Pandemie dieses Marktsegment auch 2021 deutlich beeinflusst haben.

Ackerflächen: Preise seit 2011 verdoppelt

Die Ackerflächen sind der wichtigste Teilmarkt bei den land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen. Ihr Anteil beträgt etwas mehr als 40% des Umsatzes an diesen Grundstücksflächen. Der mittlere Preis für Agrarflächen stieg zwischen 2011 und 2020 von 2,10 auf 3,30 Euro/m² und damit um das 1,5-Fache. In Regionen mit ohnehin hohem Preisniveau verdoppelte sich der Preis pro Quadratmeter von 5,30 Euro auf 10 Euro.

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