ARGE Baurecht rät Bauherren zur Vorsicht bei Kostenobergrenzen

(27.3.2016) Viele Bauherren glauben, kostensicher planen und bauen zu können, in­dem sie eine Baukostenobergrenze mit dem Architekten vereinbaren - und dieser dann bei Überschreitung zu Schadensersatz verpflichtet sei. „Diese Annahme ist jedoch in vie­len Fällen falsch“, stellt Dr. Paul Popescu von der ARGE Baurecht fest und betont: „Lange nicht jede Kostenvereinbarungen führt automatisch zur Schadenersatzhaftung des Architekten in Höhe der überschrittenen Kosten.“

Der konkret geschuldete Leistungsumfang des Architekten bei Gebäuden und raumbil­denden Umbauten richtet sich grundsätzlich nach den Leistungsbildern der §§34 ff. in Verbindung mit der Anlage 10 der HOAI. „Für den Bauherrn am günstigsten und für den Architekten am haftungsträchtigsten sind vertraglich vereinbarte Kostengarantien“, macht Popescu deutlich. Dies ist der Fall, wenn etwa der Architekt erklärt, dass er - unabhängig von einem Verschulden und ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Scha­dens - alle Kosten für den Bauherrn übernimmt, die über der festgelegten Obergrenze liegen. „Derart weitreichende Kostengarantien kommen in der Praxis jedoch kaum vor“, so Popescu.

Gewährleistungsrechte durch falsche Kalkulation

„Die Regel sind ‚gewöhnliche‘ Baukostenobergrenzen“, erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einem Architektenvertrag im Sinne der §§34 ff. HOAI erge­ben sich diese bereits aus der vom Architekten im Rahmen der Leistungsphase 3 nach Anlage 10 zu §34 HOAI zu erbringenden Kostenberechnung und unabhängig von einer konkreten Parteivereinbarung. Diese Arten der Baukostenobergrenzen sollen nach ak­tueller höchstrichterlicher Rechtsprechung eine so genannte Beschaffenheitsvereinba­rung gemäß §633 Abs. 1 BGB darstellen. „Das bedeutet, dass eine unzutreffend ermit­telte Kostenberechnung in der Regel werkvertragliche Gewährleistungsrechte zuguns­ten des Bauherrn auslöst“, so Popescu.

Schadensersatzhaftung schwer zu beurteilen

„Nicht jede Überschreitung der Baukostenobergrenze begründet aber zwangsläufig einen Schaden des Bauherrn im rechtlichen Sinne“, erläutert Popescu. Denn bei der Schadensersatzberechnung müssen sich die Bauherren grundsätzlich den in Folge der Mehrkosten erlangten objektiven Wertzuwachs des Bauwerks gegenrechnen lassen. Auf dieser Grundlage gelangt man in den seltensten Fällen zu einer Schadensersatz­forderung des Bauherrn. „Allerdings gilt das nicht für jeden Fall im selben Umfang, denn das Schadensersatzrecht ist deutlich komplexer und von vielen Einzelfaktoren abhängig“, schränkt Popescu ein.

Schaden differenziert beurteilen

Die Beurteilung eines Schadens geschieht unter Anwendung der sogenannten „Diffe­renzhypothese“. Dabei werden die angenommene Vermögenslage und Dispositionsmög­lichkeiten des Bauherrn bei ordnungsgemäßen Verhalten des Architekten ermittelt und mit der tatsächlichen Vermögenslage aufgrund der unzutreffenden Kostenkalkulation verglichen. Diese vergleichende Betrachtung wird entweder auf den Zeitpunkt bezo­gen, an dem der Architekt schuldhaft die falsche Kostenberechnung erstellt hat oder zu dem er erstmalig erkennen konnte, dass die von ihm ermittelten Kosten in der Bau­ausführung nicht einzuhalten sind.

Schadensersatzrelevant ist somit nicht nur die unzutreffende Kostenermittlung, son­dern auch die richtig vorzunehmende Kostenkontrolle, welche der Architekt dem Bau­herrn während der gesamten Bauphase schuldet. Auf dieser Basis kann es unter Um­ständen trotz eines entsprechenden Wertzuwachses Schadensersatz beansprucht werden. Dann muss der Bauherr nachweisen, dass er einzelne Gewerke kostengünsti­ger gebaut hätte, wenn er rechtzeitig von den fehlerhaften Kostangaben erfahren hätte.

„In der Praxis wird für jeden ,Baupfusch‘ oder sonstige vertragliche Unzulänglichkeit sehr gerne gegen den Architekten vorgegangen“, hebt Popescu hervor, „ weil sich da­hinter grundsätzlich eine solvente Berufshaftpflichtversicherung befindet“. Allerdings sind Haftungsfolgen, die im Zusammenhang mit Kostenangaben des Architekten ste­hen, vom Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ohne spezielle Versiche­rungsvereinbarungen ausgenommen. Die Art der jeweils vereinbarten Kostenobergren­ze – garantierechtlicher oder sonstiger Natur – spielt dabei keine Rolle. „Folglich ist bei den Kostenobergrenzen als Beschaffenheit von Architekturverträgen besondere Vorsicht geboten“, warnt Popescu.