Postbank Wohnatlas 2017: Wo finden sich noch Immobilienschätze?

(25.6.2017) In vielen begehrten Lagen ziehen die Preise für Wohneigentum weiter an. Doch wo lassen sich aktuell noch Immobilienschätze aufspüren? Nach Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2017 sind immerhin in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien besonders günstig. Dort gibt es Wohnimmobilien sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter noch zu vergleichsweise moderaten Preisen und mit Aussicht auf Wertsteigerungen in der Zukunft.

Investitionschancen außerhalb der Großstädte

Der Wohnatlas 2017 zeigt: Fündig werden Kaufinteressierte bevorzugt außerhalb der Großstädte - meist aber noch im Umkreis der Metropolen. Günstige Immobilien mit Potenzial sich demnach vor allem ...

• in den Landkreisen rings um Hamburg - mit Ausnahme von Pinneberg - inkl. Harburg, Stade, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Lüneburg,
• rund um Berlin in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel,
• nahe Frankfurt am Main im Main-Taunus-Kreis und etwas weiter Richtung Darmstadt oder Mainz in den Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen,
• im Dreiländereck Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen in gleich mehreren Kreisen - darunter die Kreise Alzey-Worms, Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis, Karlsruhe, Rastatt, Germersheim, Südliche Weinstraße und Rhein-Pfalz-Kreis sowie
• in kreisfreien Städte wie Bonn, Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Heilbronn, denen ein besonders großes Potenzial attestiert wird.

In die Berechnung wurden zwei wesentliche Faktoren einbezogen:

• Wie hoch sind die Preise aktuell und
• wie ist die künftige Preisentwicklung bis 2030?

zwischen 10 und knapp 61 Jahresnettokaltmieten

Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Der sogenannte Vervielfältiger drückt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 100-m²-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Die Spanne reichte 2016 von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem Sylt gehört. Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5% pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.

Wo die Kaufpreise die Mieten abhängen

In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf eine steigende Nachfrage bis 2030 hin - allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und oft den Mieten enteilt. In München, Hamburg und Berlin liegen die Kaufpreise bei rund 30 Jahresnettokaltmieten. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, erinnert Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. „Allerdings muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in den urbanen Zentren interessiert ist, sollte aber das Preis-Leistungs-Verhältnis besonders sorgfältig prüfen. Bausubstanz, Ausstattung und Lage können auch hohe Preise rechtfertigen. Hier sollten sich Kaufinteressenten unbedingt kompetente Beratung holen.“

Im Freistaat Bayern, der sich fast flächendeckend durch positive Kaufpreisprognosen auszeichnet, glänzen nur fünf Landkreise auch mit zugleich moderaten Immobilienpreisen. Zu den Regionen mit besonders guten Investitionschancen zählen die benachbarten Landkreise Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim und Kitzingen westlich von Nürnberg sowie Neu-Ulm, Rottal-Inn und Straubing-Bogen.

Individuelle Faktoren mit einbeziehen

Eine Kaufentscheidung sollte aber nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Eine Immobilie kann auch aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein - zum Beispiel zur Alterssicherung“, erklärt Georg Hoogendijk. „Ebenso gilt es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen. Sprechen viele persönliche Faktoren für einen Kauf, kann die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind.“