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Dank Baukindergeld könnte sich das Ersterwerberpotenzial um 32% erhöhen

(16.7.2018) Das von der Großen Koalition geplante Baukindergeld wird zusätzlich 58.000 junge Familien in die Lage versetzen, Wohneigentum zu erwerben - zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Modellrechnung des Berliner Immobilienforschungsinstituts Empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research. Das derzeit vorhandene Potenzial an jungen Mieterhaushalten mit Kindern, die aufgrund ihrer Einkommens- und Eigenkapitalsituation für einen Wohneigentumserwerb in Frage kommen, erhöht sich damit um 32% von 181.000 auf 239.000 Haushalte:

Zur Erinnerung: Laut den aktuellen Plänen der großen Koalition werden Eltern mit minderjährigen Kindern in den Genuss der staatlichen Zulage kommen:

  • Pro Kind soll es 1.200 Euro Baukindergeld im Jahr geben und das bis zu zehn Jahre lang.
  • Außerdem erhöht jedes Kind die Einkommenshöchstgrenze: Infrage kommt Baukindergeld für Familien mit einem zu versteuernden Jahres-Haushaltseinkommen bis zu 75.000 Euro. Wobei für jedes Kind weitere 15.000 Euro Freibetrag hinzukommen.
  • Eine unlängst diskutierte Begrenzung der Wohnfläche ist vom Tisch.
  • Abgewickelt werden soll das Baukindergeld voraussichtlich über die KfW.

Für ihre Modellrechnung haben die Empirica-Wissenschaftler zunächst das „natürliche“ Ersterwerberpotenzial ermittelt. Dabei wurden all jene Mieterhaushalte mit Kindern betrachtet, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25% des Kaufpreises zzgl. Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35%) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie (regionalspezifische Gewichtung von Eigentumswohnungs- und Eigenheimpreisen) leisten zu können.

Das „natürliche“ Potenzial von Familien im Alter zwischen 30 und 45 Jahren für den erstmaligen Immobilienerwerb liegt demnach deutschlandweit bei 181.000 Haushalten. Bezieht man nun den über 10 Jahre gewährten, als Eigenkapital berücksichtigten Zahlungsstrom durch das geplante Baukindergeld in die Modellrechnung ein, ergibt sich ein Zusatzpotenzial von 58.000 Haushalten (im Schnitt ein Plus von 32%).

Da die Höhe des Baukindergeldes mit der Kinderzahl ansteigt, ist das Zusatzpotenzial bei großen Familien besonders ausgeprägt:

  • In der mit 3.000 Mieterhaushalten vergleichsweise kleinen Gruppe von Familien mit vier und mehr Kindern, die bereits heute in der Lage wären, eigene vier Wände zu finanzieren, erhöht sich das Wohneigentumspotenzial laut Modellrechnung um 4.000 Haushalte, also um 128%.
  • Bei Familien mit drei Kindern wächst das Ersterwerberpotenzial durch das Baukindergeld von 12.000 auf 21.000 Haushalte (+78%).
  • Bei den zahlenmäßig größten Gruppen, den Familien mit einem Kind oder zwei Kindern steigt das Zusatzpotenzial von 115.000 auf 136.000 Haushalte (+19%) bzw. von 51.000 auf 74.000 Haushalte (+45%).

Die Experten von LBS Research haben darüber hinaus auch die regionalen Auswirkungen des Baukindergeldes untersucht. Wenig überraschend: Ein überdurchschnittlich hohes Zusatzpotenzial (plus 56%) ergibt sich modellhaft in Schrumpfungsregionen - d.h. in Regionen mit Bevölkerungsrückgang. Dort sind die Immobilienpreise so niedrig, dass schon ein kleiner Zuschuss den Eigenkapitalbedarf erheblich senkt. In Metropolstädten wie Hamburg, Köln, Frankfurt, München und Berlin sind die Preise hingegen so hoch, dass selbst hohe Zuschüsse die Familien kaum über die Eigenkapitalschwelle helfen würden. Hier ergibt sich rechnerisch ein Zusatzpotenzial von bestenfalls 15 Prozent.

Nach Ansicht von Empirica bietet das Baukindergeld einen politisch durchaus gewollten Vorteil: Es wirkt stärker in den niedrigpreisigen sowie durch Abwanderung gefährdeten ländlichen Regionen und hat damit den Effekt einer „Bleibeprämie“. Diese Wirkung sei gewünscht, denn jede Familie, die nicht zusätzlich, oder zumindest erst später in die attraktiveren Städte zieht, entlaste dort den Wohnungsmarkt.

Die positive Gesamtwirkung des Baukindergelds wird laut LBS Research auch durch einen Vergleich mit dem Jahr 2007 deutlich, als die Wohnungsmarktsituation noch entspannt war. Seinerzeit registrierten die Immobilienforscher 52 Landkreise und kreisfreie Städte in Deutschland mit einem hohen Ersterwerberpotenzial von mindestens 11% aller jungen Familien in Mietwohnungen, die ausreichend Einkommen und Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum vorweisen konnten - siehe u.a. Baulinks-Beitrag „Bezahlbarkeit von Wohneigentum seit 1996 deutlich verbessert“ vom 28.1.2007. Zehn Jahre später galt dies nur noch für 20 Kreise. Durch das neue Baukindergeld wird sich die Situation in vielen Regionen für Familien wieder spürbar verbessern: in 99 Landkreisen und kreisfreien Städten liegt das Ersterwerberpotential wieder bei mindestens 11%.

Unzureichendes Eigenkapital potenzieller Erwerber ist derzeit das größte Hindernis für die Wohneigentumsbildung in Deutschland. Die Immobilienpreise sind „nachfragegetrieben“ (vor allem durch Kapitalanleger auf der Suche nach Rendite) kräftig gestiegen, ebenso die Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, das nötige Eigenkapital aufgrund der Niedrigzinssituation anzusparen. Die Große Koalition hat sich deshalb darauf verständigt, Ersterwerber mit einem Baukindergeld zu unterstützen. Das Baukindergeld soll zunächst bis Ende 2020 beantragt werden können. Darüber hinaus plant die Große Koalition weitere Eigenkapital unterstützende Maßnahmen, die über den kurzfristig wirkenden Impuls durch das Baukindergeld hinausgehen sollen. Dazu gehört laut Koalitionsvertag eine staatliche Bürgschaft für Nachrangdarlehen sowie die Verbesserung der Wohnungsbauprämie.

siehe auch für zusätzliche Informationen:

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