Die ersten Miet- und Immobilienurteile im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie

Bild vergrößern
  

(18.5.2020) Es gibt bekannterweise nahezu keinen Bereich der Gesellschaft, der nicht von der Corona-/COVID19-Pandemie betroffen ist - das Miet- und Immobilienrecht macht da keine Ausnahme. Gerichte haben trotz der kurzen Frist seit Ausbruch der Pandemie schon zahlreiche Urteile in diesem Kontext gefällt. Der LBS-In­fo­dienst Recht und Steuern hat für seine Extra-Ausgabe einige davon zusammengestellt. Dabei geht es u.a. um die Nutzung von Ferienwohnungen und -häusern, aber auch um Räumungsfristen für Mieter und die Frage, was eigentlich ein vorgeschriebener Aufenthalt „vorrangig im Umfeld des Wohnbereichs“ bedeutet.

Selbst wenn sich einige der Urteile inzwischen erledigt haben, weil Lockerungen eingeführt wurden, könnten sie bei einer möglichen zweiten Infektionswelle wieder relevant werden. Zudem ist zu beachten, dass es sich um eine komplett neue Rechtsmaterie handelt und laufend neue Entscheidungen hinzukommen. Auch ist der Weg durch die Instanzen in vielen Fällen noch nicht ausgeschöpft - sprich: erste Urteile könnten von den Obergerichten noch korrigiert werden. Außerdem ist häufig Landesrecht betroffen, das bundesweit voneinander abweicht. Insofern handelt es sich um eine Momentaufnahme der Rechtsprechung! Betroffene sollten in Zweifelsfragen Rücksprache mit ihrem Rechtsbeistand halten.

Räumungsfrist-Verlängerung

Eine wesentliche Schwierigkeit für Wohnungssuchende ist in Corona-Zeiten die Tatsache, dass die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen sowohl Besichtigungen von Objekten als auch anschließende Vertragsverhandlungen erschweren. Deswegen wandte sich ein zur Räumung verurteilter Mieter an die Justiz, um eine Fristverlängerung um rund drei Monate bis zum 30. Juni 2020 zu erhalten. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 16/20) entschied, diesem Antrag sei stattzugeben, weil das Virus das öffentliche Leben in der Hauptstadt weitgehend zum Erliegen gebracht habe. Deswegen seien alle gerichtlichen Räumungsfristen zu verlängern, so lange nicht gleichrangige Interessen der Eigentümer oder Dritter etwas anderes gebieten.

Kritische Infrastruktur

Was geschieht eigentlich, wenn in Zeiten der Pandemie ein Handwerker die Wohnung eines Eigentümers betreten muss? Konkret handelte der Fall von einem Wasserschaden, bei dem es um das Stoppen eines Wassereintritts ging. Der Betroffene wollte das Betreten seines Objekts mit Hinweis auf Corona-Gefahren nicht dulden. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 483 C 4847/20) entschied: Bei solch dringenden Maßnahmen könne nicht zugewartet werden und der Zutritt des Handwerkers könne durch den Verwalter im Namen der Gemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden - zur Erinnerung siehe auch  „SHK-Betriebe sind Teil der „KRITIS“, der Kritischen Infrastruktur“ vom 27.3.2020.

Zum Home-Office verdonnert

Das Home-Office ist zurzeit in aller Munde. Millionen von Menschen arbeiten auf diese Weise, um die Infektionsgefahr zu mindern - also sich selbst und andere zu schützen. Ein Berliner Bezirksamt wollte eine 60-jährige Amtsinspektorin aus Fürsorgegründen (wegen ihres Alters und der damit verbundenen Risiken) zum Home-Office verdonnern. Diese aber war nicht einverstanden und vermisste eine entsprechende Rechtsgrundlage. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 28 L 119/20) betrachtete es als durchaus zulässig, der Beamtin vorübergehend ihr Zuhause als Arbeitsort zuzuweisen. Damit werde sie weder aus dem Dienst herausgedrängt noch zur Untätigkeit genötigt.

Aus der Zweitwohnung ausgesperrt ...

Höchst umstritten war in der Hochphase der Corona-Epidemie die Frage, ob den Eigentümern von Zweitwohnungen die Nutzung ihrer Immobilie (meist in Urlaubsregionen gelegen) untersagt werden kann. Das Verwaltungsgericht Schleswig (Aktenzeichen 1 B 10/20) gestattete es den Behörden, den Aufenthalt in Ferienobjekten in Form einer unverzüglichen Rückreiseverpflichtung zu untersagen. Es gehe ganz wesentlich darum, Rücksicht auf die verfügbaren medizinischen Kapazitäten zu nehmen. Das private Interesse, sich in seiner Zweitwohnung aufzuhalten, müsse hier gegenüber dem öffentlichen Interesse des Infektionsschutzes zurückstehen.

... oder auch nicht

Eine gegenlautende Entscheidung traf in ähnlicher Fallkonstellation das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 11 S 15.20). Hier lag für die Nutzer von Zweitwohnungen ein Anreiseverbot durch einen Landkreis vor, gegen das Betroffene juristisch vorgingen. Die Richter des OVG kippten dieses Verbot in einer Eilentscheidung – u.a. mit der Begründung, die behördliche Verfügung werde sich im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtswidrig erweisen. Es gebe bereits etliche Vorsorgeregelungen gegen die Pandemie auf Landesebene und der Landkreis habe nicht darlegen können, dass es wegen örtlicher Besonderheiten einer Ergänzung dieser Bestimmungen bedürfe.

Verletzung seiner Grundrechte?

Eines bewirkt das Coronavirus jedenfalls nicht, so sehr es auch in viele Bereiche eingreift: Die üblichen Rechtswege werden nicht außer Kraft gesetzt. So stellte das Bundesverfassungsgericht (Aktenzeichen 1 BvR 712/20) fest, dass eine Verfassungsbeschwerde gegen Verbote im Zusammenhang mit der Pandemie grundsätzlich das Ausschöpfen des Rechtsweges erfordert. Ein Berliner Bürger hatte in Karlsruhe Beschwerde wegen Verletzung seiner Grundrechte geführt. Dort nahm man seinen Fall allerdings gar nicht erst zur Entscheidung an und verwies ihn auf die zuvor nötige fachgerichtliche Aufarbeitung der Materie.

„Umfeld des Wohnbereichs“

Einen anderen juristischen Ansatzpunkt wählte ein Bürger aus Sachsen. Er wollte geklärt haben, ob ihm für Sport und Bewegung ein Aufenthalt „vorrangig im Umfeld des Wohnbereichs“ vorgeschrieben werden könne und was dies denn konkret bedeute. Das Oberverwaltungsgericht Sachsen (Aktenzeichen 3 B 111/20) klärte diesen Begriff näher. Zunächst bezeichneten die Richter(innen) die Verordnung gemäß Infektionsschutzgesetz als grundsätzlich vertretbar. Dann gingen sie ins Detail: Unter Aktivitäten im „Umfeld des Wohnbereichs“ seien solche zu verstehen, die ohne Zuhilfenahme eines PKW stattfinden können. Man könne grob von einem Bereich sprechen, der sich von der Wohnung aus auf zehn bis 15 Kilometer ausdehne. Die Ziele sollten zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen sein.