Bau-Monitor 2026 veröffentlicht: Es fehlen 1,35 Mio. Wohnungen in Deutschland

(26.08.2026) Das Wohnungsdefizit in Deutschland hat ein Rekordniveau erreicht. Bundesweit fehlen derzeit rund 1,35 Mio. Wohnungen. Dadurch ginge Wirtschaftswachstum verloren und das Bruttoinlandsprodukt werde unmittelbar gemindert. Der daraus resultierende Wohlstandsverlust belaufe sich auf mindestens 1 %. Zu diesem Ergebnis kommt der „Bau-Monitor 2026”, den das Pestel-Institut am 26. August 2026 auf einer Pressekonferenz in Berlin vorgestellt hat.

Im Bau-Monitor 2026 haben die Wissenschaftler im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) die aktuelle Lage auf dem Bau und den Wohnungsmärkten in Deutschland untersucht. Sie sprechen dabei deutlich von einer „fatalen Situation”. So erlebe Deutschland einen Zustand, den es so noch nie gegeben habe: „Es werden so viele Wohnungen gebraucht wie lange nicht. Und es werden so wenige Wohnungen gebaut wie lange nicht. Beides kommt zusammen: Das ist toxisch - das ist Marktversagen. Die Folge ist der Kollaps auf dem Wohnungsmarkt”, sagt Matthias Günther Studienleiter und Leiter des Pestel-Instituts.

Mehr Wachstum nur mit mehr Wohnungsbau

„Den Wohnungsbau so abstürzen zu lassen, ist sowohl sozial als auch ökonomisch unverantwortlich.” Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands hänge ganz entscheidend am Wohnungsbau. „Wirtschaftswachstum funktioniert nur mit mehr Wohnungsbau. Das ist die Botschaft, die ganz offensichtlich weder im Bundeskanzleramt noch im Bundesfinanzministerium bislang angekommen ist. Anders lässt es sich kaum erklären, warum die Bundesregierung auf den Einbruch beim Neubau, der in diesem Jahr einen neuen Tiefpunkt erreichen wird, nicht reagiert”, so Matthias Günther. Die Prognose beim Wohnungsneubau für 2026 liege bei lediglich nur noch rund 185.000 Wohnungen (Quelle: ifo-Institut).

Wohnungsbau-Ausfall führt zu Wohlstandsverlust

Im vergangenen Jahr wurden bundesweit rund 84.600 Wohnungen und damit über 9 Mio. m² Wohnfläche weniger gebaut als noch zwei Jahre zuvor. Der Wohnungsbau-Ausfall bedeute 0,6 % weniger BIP und 1 % Wohlstandsverlust. 

Allein den Bau trifft damit in nur zwei Jahren, vom letzten stärkeren Baujahr 2023 bis zum Tiefpunkt der Bautätigkeit in 2025, ein Netto-Umsatzverlust von rund 26,9 Mrd. Euro (NRW: 3,25 Mrd., Euro, Bayern: 7,1 Mrd. Euro, Baden-Württemberg: 4,5 Mrd. Euro), so das Pestel-Institut.

Außerdem habe der Wohnungsbau-Ausfall dem Staat Einnahmeverluste beschert: Allein bei der Umsatzsteuer habe er im vergangenen Jahr 5,1 Mrd. Euro und bei der Grunderwerbsteuer 1,9 Mrd. Euro weniger eingenommen als dies bei einer noch stabilen Bautätigkeit von rund 300.000 Wohneinheiten pro Jahr der Fall gewesen wäre.

Dazu kommen Arbeitsplätze, die durch den Absturz des Wohnungsbaus verloren gegangen sind. „Ebenso freie Stellen, die in Boom-Regionen nicht besetzt werden können, da Wohnungen fehlen”, so Matthias Günther weiter. „Dabei kann der Wohnungsbau sogar zum wirtschaftlichen Rettungsanker werden. In ihm steckt ein enormes Potenzial. ... Eigentlich müsste Schwarz-Rot durch die aktuelle Wirtschaftskrise und durch die Wohnungsnot gleich doppelt alarmiert sein: Die Bundesregierung müsste den Wohnungsbau zum wichtigsten Motor der Binnenkonjunktur machen. Genau das passiert allerdings nicht. Der Bund verschenkt die Chance auf mehr Wohnungen und mehr Wachstum.”

Immerhin gehe es bei der Bau- und Immobilienwirtschaft um eine relevante Branche. „Mehr als jeder 10. Beschäftigte arbeitet in diesem Bereich: 4,73 Mio. Menschen - überwiegend mit Vollzeitjobs. Das sind mehr als doppelt so viele wie in der gesamten Gastronomie und Hotellerie in Deutschland, wo es außerdem viele Minijobber gibt.”

Wirtschaftsbremse Wohnungsknappheit

Wie dringend der Bedarf an Wohnungen sei, zeige die Beschäftigungsentwicklung: Sie sei in den vergangenen 15 Jahren bundesweit um über ein Viertel gestiegen. „Boom-Region Nummer 1 ist dabei Berlin: Mit einem Plus von nahezu 50 % hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Hauptstadt enorm zugelegt. Entsprechend katastrophal ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt, da der Neubau in Berlin bei Weitem nicht mitgezogen hat. Aktuell fehlen in Berlin mindestens 58.000 Wohnungen”, so Matthias Günther. Auch in Hamburg sei die Beschäftigung seit 2010 um gut 32 % nach oben gegangen. Aktuell fehlen in der Hansestadt nach Berechnungen des Pestel-Instituts 23.000 Wohnungen.

Die Wohnungsknappheit entwickelt sich auch in einem weiteren Punkt immer mehr zur Wachstumsbremse bzw. zur Beschäftigungsbremse. Dabei haben die Wissenschaftler die 1,15 Mio. Arbeitsplätze im Blick, die als offene Stellen bei der Arbeitsagentur gemeldet sind. Gerade in Großstädten und Metropolregionen werde es immer schwieriger, frei werdende Arbeitsplätze vor allem in unteren Einkommensgruppen neu zu besetzen. Betroffen seien vor allem wirtschaftlich starke Regionen in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen sowie in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg. „Dort hapert es am Wohnungsangebot: Menschen ziehen nicht zum neuen Arbeitsort, wenn sie dort keine Wohnung finden, die sie sich auch leisten können. Oder anders gesagt: Arbeits- und Wohnungsmarkt matchen nicht mehr. Auch das drückt enorm aufs Wirtschaftswachstum und bedeutet Wohlstandsverlust.”

Der Wirtschaftsstandort Deutschland verliere selbst für zugewanderte Arbeitskräfte an Attraktivität: „Gerade Polen, Bulgaren und Rumänen gehen zum ersten Mal wieder verstärkt in ihre Heimatländer zurück.” Dies sei eine deutliche Warnung und lasse auf eine sinkende Attraktivität des Standorts Deutschland schließen.

Staat zahlt 53 % mehr bei KdU-Mieten

Wohnungsmangel führe zu überbelegten Wohnungen und explodierenden Mieten. Jobcenter würden die Kosten der Unterkunft (KdU) übernehmen und hätten dabei eine „auffällig hohe Preis-Akzeptanz” entwickelt. So seien die Netto-Kaltmieten, die der Staat als Kosten der Unterkunft übernehme, seit 2015 bis heute um über 53 % gestiegen. Dagegen habe die Inflation im gleichen Zeitraum um 32 % zugelegt.

Dynamik-Paket ,Wohnen macht Wirtschaft’

Um mehr Wohnungen zu schaffen und damit das Wachstum anzukurbeln, spricht sich das Pestel-Institut für eine „Wirtschaftsoffensive Wohnungsbau” aus. Eine Forderung, die der Branche und damit denen, die in der Baupraxis arbeiten, den Rücken stärkt: „Ansonsten rutscht der Wohnungsbau Tag für Tag weiter ab”, sagt die Präsidentin des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Katharina Metzger.

Immer mehr Neubau-, Sanierungs- und Investitionsvorhaben werden zusammengestrichen oder ganz begraben. Immer mehr Baugenehmigungen verschwinden in den Schubladen. Die Folge: Der Bau und die Baustoffherstellung müssen Kapazitäten abbauen. Fachkräfte gehen von Bord und kommen auf absehbare Zeit auch nicht wieder zurück. Es wird - ganz sicher - weitere Insolvenzen geben”, warnt Michael Knüppel vom Präsidium des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel.

BDB-Präsidentin Katharina Metzger fordert deshalb von der Bundesregierung ein „Dynamik-Paket ‚Wohnen macht Wirtschaft’”. Konkret gehe es um „eine effektive und milliardenschwere Unterstützung des Neubaus”. Kürzungen der Förderung treiben Betriebe in Existenzkrise: Genau das habe diese Bundesregierung noch nicht verstanden. „Denn dem Wohnungsbau mal eben, wie es jetzt passiert, für das kommende Jahr erneut die Förderung zu kürzen, ist die Überdosis Gift für das Bauen und Wohnen in Deutschland, die viele Unternehmen der Bauwirtschaft in die Existenzkrise treiben wird.”

Weitere Forderungen des BDB

Der BDB fordert mehr Tempo beim Gebäudetyp-E-Gesetz. Darauf warte die Branche bereits lange. Ebenso soll bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu 12 Wohneinheiten künftig auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. Vorausgesetzt, der Bauherr stimmt zu, sich an die Vorgaben im jeweiligen B-Plan zu halten. „Das spart viel Zeit und Kosten. Das wäre ein echter Bau-Turbo für den Mietwohnungsbau, der außerdem bundesweit funktionieren würde”, so Katharina Metzger.

Unverzichtbar sei eine monatliche „Bundesstatistik der Baubeginne”. Es sei wichtig, genau zu wissen, für wie viele Wohnungen der Bau neu begonnen habe. Denn diese würden in der Regel auch fertiggestellt. Bei Baugenehmigungen, die bereits bundesweit statistisch erfasst werden, sei dies anders: „In einer Baugenehmigung kann keiner wohnen. Es können fünf lange Jahre vergehen, bis aus einer Baugenehmigung eine Wohnung wird. Außerdem wird längst nicht aus jeder Baugenehmigung am Ende auch eine Wohnung”, so die BDB-Präsidentin. Die bereits geführte Statistik über fertiggestellte Wohnungen ziehe zwar jeweils eine Neubau-Bilanz vom Vorjahr. Diese sei aber ungeeignet, die Neubauaktivität mit wohnungsbaupolitischen Instrumenten aktuell und damit flexibel zu steuern.