Postbank Wohnatlas 2026: Neubau im Schnitt teurer als vergleichbare Wohnungen im Bestand

(12.11.2026) Die Kosten einer Neubauwohnung liegen deutschlandweit im Schnitt fast überall höher als beim Kauf einer vergleichbaren Bestandswohnung. Ausnahmen betreffen Landkreise in Küstennähe wie Nordfriesland, Rostock und Leer, wo die Preise von Neubauten unter denen von Bestandswohnungen liegen. Bei den teuersten 10 % der Angebote gehören mit Friesland und Wittmund zwei weitere Ferienregionen zu den Ausnahmen. Dies geht aus der Studie „Postbank Wohnatlas 2026” hervor.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die regionalen Preisunterschiede zwischen Neubauten (Fertigstellung zwischen 2023 und 2025) und vergleichbaren Bestandswohnungen analysiert. Nebenkosten blieben außen vor.

Auf Basis der Angebote des Jahres 2025 wurden hierfür Preisdifferenzen für 70m² große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien berechnet: 

• Mittleres Preissegment: Im mittleren Preissegment werden die Mediane aller Bestands- und aller Neubauwohnungen einer Region gegenübergestellt. 
• Oberes Preissegment: Im oberen Preissegment wurden die teuersten 10 % der Preise von Neubau- und Bestandswohnungen miteinander verglichen.
• Mittleres Preissegment: In 49 von insgesamt 400 untersuchten deutschen Regionen liegen die Kosten von Neubauten im mittleren Preissegment je m² mindestens 2.570 Euro über denen von vergleichbaren Bestandswohnungen. Käufer zahlen dort einen Aufpreis von mindestens 180.000 Euro.

„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher selbst unter Berücksichtigung der Sanierungskosten günstiger sein”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft bei der Postbank. 

In 43 Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment hingegen geringer. Dort liegt der Preis einer 70m² großen Neubauwohnung bei maximal 100.000 Euro, also 1.430 Euro/m². 

Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten: acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen. In drei der Küsten-Landkreise sind Neubauwohnungen sogar preiswerter als Bestandsimmobilien: Im Landkreis Nordfriesland fallen für Neubauten 53.444 Euro, im Landkreis Leer 29.988 Euro und im Landkreis Rostock 14.062 Euro weniger an als im Vergleich zu Bestandsbauten.

In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70m²-Wohnungen im mittleren Preissegment 2025 am höchsten

Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise in Euro, ohne Nebenkosten.

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI

	Stadt oder Landkreis	Preis je m² Bestand	Preis je m² Neubau
1	Miesbach, Lkr.	6.860	12.902
2	Garmisch-Partenkirchen, Lkr.	5.789	11.120
3	Erlangen, kreisfreie Stadt	4.130	8.523
4	Stuttgart, Landeshauptstadt	4.505	8.246
5	Schwerin, kreisfreie Stadt	2.416	6.137
6	Krefeld, Stadt	2.333	6.003
7	Chemnitz, Stadt	1.162	4.700
8	Uckermark, Lkr.	1.394	4.802
9	Mainz, kreisfreie Stadt	4.183	7.462
10	Oberhavel, Lkr.	3.445	6.681

^{Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-m²-Wohnung im mittleren Preissegment}

Oberes Preissegment: Besonders hohe Preisaufschläge in 66 Gebieten

Im oberen Preissegment, den teuersten 10 % der Angebote, sind die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten geringer als im mittleren Preissegment. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden werden für neu errichtete 70m²-Wohnung mit 160.000 Euro mindestens 2.285 Euro mehr je m² fällig als für eine vergleichbare Bestandswohnung.

Die höchste Differenz im oberen Preissegment verzeichnet wie bei den mittelpreisigen Immobilien der bayerische Landkreis Miesbach mit 492.750 Euro. Auch Garmisch-Partenkirchen sowie Stuttgart und Krefeld waren bereits im mittleren Preissegment in den Top 10 vertreten. Nordfriesland hingegen hatte im mittleren Preissegment einen großen Preisvorteil für Neubauwohnungen, im Hochpreissegment hingegen den zweitgrößten Aufschlag.

„Interessierte mit einem größeren Budget können teilweise auch neu gebaute Wohnungen in Meernähe oder Innenstadtlage finden, zahlen dafür aber auch bei den ohnehin hohen Kaufpreisen noch einen beachtlichen Zuschlag”, so Beermann. „In vielen Ferienregionen und Metropolen sind jedoch weder im mittleren noch im höheren Preissegment genug Neubauten in guter Lage zu finden. Die abgelegenen neueren Immobilien sind dann günstiger als die Bestandswohnungen in attraktiver Lage.”

Insgesamt 81 Landkreise, Groß- und Mittelstädte gehören zu Regionen mit geringen Aufschlägen für Neubauten im oberen Preissegment. Die Differenz einer zwischen 2023 und 2025 gebauten Wohnung und einer älteren Immobilie liegt hier bei weniger als 75.000 Euro. In den Landkreisen Aurich, Leer, Friesland und Wittmund an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock sind Neubauten im oberen Preissegment im Durchschnitt günstiger als Bestandsimmobilien.

In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70m²-Wohnungen im oberen Preissegment 2025 am höchsten, in Euro

Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise in Euro, ohne Nebenkosten

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI

	Stadt oder Landkreis	Preis je m² Bestand	Preis je m² Neubau
1	Miesbach, Lkr.	12.917	19.956
2	Nordfriesland, Lkr.	12.847	18.121
3	Garmisch-Partenkirchen, Lkr.	8.636	13.497
4	Stuttgart, Landeshauptstadt	6.406	10.962
5	Rendsburg-Eckernförde, Lkr.	4.538	8.791
6	Hochtaunuskreis, Lkr.	5.663	9.850
7	Potsdam-Mittelmark, Lkr.	5.268	9.290
8	Hamburg, Freie und Hansestadt	9.917	13.750
9	Krefeld, Stadt	3.484	7.249
10	Plön, Lkr.	6.073	9.572

^{Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im oberen Preissegment}