Postbank Wohnatlas 2026: Wohnungskauf oder Miete?

(21.07.2026) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) bewertet die laufenden Wohnkosten von Bestandswohnungen im Verhältnis zum regionalen Einkommen. Die Ergebnisse zeigen, dass in 59 Regionen Deutschlands der Erwerb von Wohneigentum im Durchschnitt finanziell vorteilhafter sei als Wohnraum zu mieten.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 um 0,6 % gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 um 9,4 % (nominal) gewachsen, und die Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf im Durchschnitt gesunken. Wer kaufte, musste 2025 für eine 70 m² große Bestandswohnung 17,2 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr waren es 18,4 %.

Die Einkommensbelastung für Mieter ist zurückgegangen, allerdings weniger als beim Kauf. Mieter zahlten im Schnitt über alle Regionen hinweg 13,5 % ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-m²-Bestandswohnung, im Vorjahr waren es 14,1 %. Der Kauf einer Wohnung würde in einigen Regionen das Einkommen weniger belasten als die Miete, so die Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026”.

30 % der deutschen Haushalte leben in einer sehr günstigen Kaufregion

In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 % des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-m²-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 % des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und 2 % Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,42 % und einem Kreditzins von 3,75 % pro Jahr.

20 % der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise sehr hoch sind. Dort müssen mindestens 25 % des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden.

Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen. ... Für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst verbessern sich somit in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen.”

Stärkste Einkommensbelastungen bei Kauf und Miete von Wohnungen (70 m²) aus dem Bestand 

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025. Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI.

	Stadt, Kreis	Anteil Finanzierung Kauf²	Anteil Miete³, Einkommen¹
1	München	41,0 %	24,5 %, 78.566
2	Berlin	39,5 %	24,5 %, 53.337
3	Hamburg	37,8 %	20,9 %, 61.151
4	Potsdam	36,9 %	20,2 %, 58.291
5	Frankfurt am Main	36,2 %	22,8 %, 63.188
6	Freiburg, Breisgau	33,4 %	23,6 %, 57.658
7	Heidelberg	33,0 %	22,3 %, 58.611
8	Regensburg	32,6 %	20,6 %, 56.381
9	Lübeck	30,1 %	19,5 %, 50.929
10	Rostock	29,9 %	18,1 %, 49.046

¹ Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen
² Kauf einer 70-m²-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren
³ Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-m²-Wohnung im Bestand 

Regionen mit der größten Differenz zwischen Kauf- und Mietbelastung

Gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025.
Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI.

	Stadt, Kreis	Bundesland	Anteil Finanzierung Kauf², Anteil Miete³, Differenz in Prozentpunkten
1	Saale-Orla-Kreis, Landkreis	Thüringen	7,2 %, 10,5 %, -3,3
2	Hildburghausen, Landkreis	Thüringen	7,5 %, 10,6 %, -3,2
3	Dessau-Roßlau, Stadt	Sachsen-Anhalt	8,8 %, 11,8 %, -3,0
4	Kyffhäuserkreis, Landkreis	Thüringen	7,4 %, 10,4 %, -3,0
5	Greiz, Landkreis	Thüringen	6,3 %, 9,3 %, -2,9
6	Vogtlandkreis, Landkreis	Sachsen	6,6 %, 9,4 %, -2,8
7	Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis	Thüringen	7,6 %, 10,4 %, -2,8
8	Eichsfeld, Landkreis	Thüringen	8,2 %, 10,9 %, -2,6
9	Goslar, Landkreis	Niedersachsen	9,9 %, 12,4 %, -2,5
10	Mansfeld-Südharz, Landkreis	Sachsen-Anhalt	7,9 %, 10,3 %, -2,4

Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025 für Kauf oder Miete.

¹ Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen
² Kauf einer 70-m²-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren
³ Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-m²-Wohnung im Bestand

Wohneigentum ermöglicht Vermögensaufbau 

Der Postbank Wohnatlas zeigt, wo die Entscheidung für Wohneigentum statt Miete leicht fällt. „Die laufenden Mehrausgaben für die Eigentumswohnung sind oft gerechtfertigt. Statt nur Miete zu zahlen, bauen Eigentümerinnen und Eigentümer mit der Immobilie ein Vermögen auf. Sie werden unabhängig von künftigen Mietsteigerungen und können sich für die Rentenzeit absichern”, sagt Postbank-Experte Manuel Beermann.

Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten auch einige Großstädte: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Kaufende in Duisburg und Kaiserslautern (jeweils 0,9 Prozentpunkte) und Mönchengladbach (0,6). In Bremerhaven und Herne halten sich Kauf- und Mietbelastung in etwa die Waage (-0,1). Leichte Vorteile für Käuferinnen und Käufer bieten sich hingegen in Gelsenkirchen (-0,2 Prozentpunkte), Salzgitter (-0,4) und Chemnitz (-0,6).