Postbank Wohnatlas 2026: Chancen auf Wertzuwachs

(29.06.2026) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) analysiert, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln und berechnet, wo sich gute Investitionschancen finden lassen.

Die Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand haben sich hierzulande insgesamt verbessert: 51 von 400 Regionen in Deutschland bieten derzeit sehr gute Investitionschancen, das sind elf mehr als noch 2024. Hier kommen zwei Faktoren zusammen: Erstens besteht die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 %¹⁾ oder mehr pro Jahr. Zweitens ist in diesen Landkreisen und Städten das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2025 lagen die Kaufpreise bei weniger als 25 Jahresnettokaltmieten. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026”.

Vervielfältiger zeigt Entwicklung und Tendenzen

Der Immobilienkauf vergünstigte sich im vergangenen Jahr gegenüber der Mietzahlung in 284 von 400 Regionen in Deutschland. Die Nettokaltmieten stiegen 2025 im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt um 2,2 % an. Der Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand kostete jedoch nur rund 0,6 %¹⁾ mehr als 2024. Diese Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lag dieser Wert im Jahr 2025 bei 24,4. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 24,8.

Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland: „Eine Wohnung zu kaufen ist gemessen an den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger geworden. Denn dort ist die Miete stärker gestiegen als die Kaufpreise. Wer eine Eigentumswohnung selbst nutzt, statt zur Miete zu wohnen, erzielt früher eine Rendite.”

Big 7 und Landkreise

Besonders deutlich verringerte sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in den sieben größten deutschen Städten (Big 7). Dort sank der Vervielfältiger 2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten. In den übrigen Großstädten fiel das Minus mit 0,4 etwas moderater aus. Besonders gering war der Rückgang mit 0,2 Jahresnettokaltmieten in den Mittelstädten. In den Landkreisen mussten Käufer durchschnittlich 0,5 Jahresnettokaltmieten weniger als im Vorjahr für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufwenden.

„Besonders in Metropol- und Ferienregionen sind die Preise für Eigentumswohnungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Dem Postbank Wohnatlas zur Folge können sich Investitionen in Eigentumswohnungen jedoch auch dann noch lohnen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen”, sagt Manuel Beermann. 

Ferienregionen: Unterschiedliche Differenz zwischen Kauf und Miete

Wie groß der Unterschied zwischen der jeweiligen Nettokaltmiete und dem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist, kann regional sehr unterschiedlich sein. Im Durchschnitt der sieben Landkreise des Feriengebietes Nordseeküste liegt der Kaufpreis bei 42,1 Jahresnettokaltmieten. Allerdings stellte das HWWI dort in seinen Berechnungen auch den größten Rückgang fest. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland. Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten aufbringen – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Dennoch war auch hier ein Rückgang um 8 Nettokaltmieten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Die niedersächsischen Landkreise Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie Leer weisen im deutschlandweiten Vergleich ebenfalls sehr hohe Vervielfältiger von 54,5 bzw. 44,2 auf. Der Landkreis Leer mit der Urlaubsinsel Borkum, ist neu in die Top 3 aufgestiegen. Hier stieg der Vervielfältiger im Gegensatz zu fast allen anderen Regionen mit hohen Werten leicht im Vergleich zum Vorjahr.

In der Liste mit den höchsten Vervielfältigern Deutschlands folgen nach den Nordsee-Regionen auch viele Landkreise an der Ostseeküste. Im Landkreis Vorpommern-Rügen müssen Kaufende das 43,4-fache einer Jahresnettokaltmiete für eine Wohnung ausgeben – der vierthöchste Wert bundesweit. Die Landkreise Rostock und Vorpommern-Greifswald gehören ebenfalls zu den im Vergleich zur Miete teuersten 10 Regionen für den Wohnungskauf. Im Schnitt über alle 8 Ostsee-Ferienregionen liegt der Wert aktuell bei 34,8 und sank damit um eine Jahresnettokaltmiete im Vergleich zu 2024.

Eine weitere teure Region sind die 11 Landkreise des Alpenraums mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 31,9. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 40,8 Jahresnettokaltmieten.

51 Regionen mit sehr guten Investitionschancen

Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit vergleichsweise moderaten Vervielfältigern unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 % oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten derzeit 51 Regionen. Diese Gebiete mit sehr attraktiven Investitionschancen verteilen sich auf neun Bundesländer. Außerdem zählt Bremen in diesem Jahr zu den Regionen mit hohen Investitionschancen. 23 der 51 Regionen schließen direkt an eine der Big 7 Metropolen an. Im Hamburger Umland bieten alle 6 direkt angrenzenden Landkreise sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es 5. Je 4 Regionen mit Top-Investitionschancen befinden sich im Umland von Köln und Frankfurt. 3 Landkreise aus den Top 51 grenzen an Berlin, zwei an Düsseldorf. Nur im Münchner Umland befinden sich keine Regionen, für die das HWWI sehr hohe Investitionschancen prognostiziert.

Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den 51 Top-Regionen 12 Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger bis 23. An der Spitze liegt der Wartburgkreis in Thüringen: Hier ist der Wert mit 17,5 besonders niedrig, gleichzeitig erwarten die Fachleute des HWWI einen realen Anstieg der Kaufpreise bis 2035 um 0,9 % pro Jahr. Zwei weitere hoch attraktive Regionen für Kaufinteressierte sind die Städte Neumünster (Schleswig-Holstein) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) mit Vervielfältigern von 19 bzw. 20,7 und einem prognostizierten Preiswachstum von mehr als 0,6 % pro Jahr (siehe Tabelle). Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den 12 Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-51-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit 1,4 % pro Jahr im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald. Auch in der Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), dem Landkreis Groß-Gerau sowie Offenbach (Hessen) und dem Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen liegt das erwartete Kaufpreiswachstum bei mehr als 1 % pro Jahr.

Regionen mit besonders niedrigem Vervielfältiger und einer sehr positive Wertentwicklung

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

	Stadt, Kreis	Bundesland	Vervielfältiger, Preistrend1)
1	Wartburgkreis, Landkreis	Thüringen	17,5 +0,9 %
2	Neumünster	Schleswig-Holstein	19,0 +0,7 %
3	Wuppertal	Nordrhein-Westfalen	20,7 +0,6 %
4	Ludwigshafen am Rhein	Rheinland-Pfalz	20,7 +1,2 %
5	Bremen	Bremen	21,3 +0,7 %
6	Dahme-Spreewald, Landkreis	Brandenburg	22,7 +1,4 %
7	Groß-Gerau, Landkreis	Hessen	22,7 +1,2 %
8	Offenbach, Landkreis	Hessen	22,8 +1,2 %
9	Stade, Landkreis	Niedersachsen	22,9 +0,9 %
10	Göppingen, Landkreis	Baden-Württemberg	23,0 +0,9 %
11	Rhein-Erft-Kreis, Landkreis	Nordrhein-Westfalen	23,0 +1,1 %
12	Pforzheim	Baden-Württemberg	23,0 +0,8 %

Vervielfältiger 2025²⁾ <= 23 und prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 – 2035³⁾ von mindestens 0,6 %

Unter den verbleibenden 39 Regionen der Top 51 stechen weitere 12 Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 % pro Jahr hervor.

Regionen mit noch niedrigerem Vervielfältiger bei einer besonders positiven Wertentwicklung

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI

	Stadt, Kreis	Bundesland	Vervielfältiger, Preistrend1)
1	Barnim, Landkreis	Brandenburg	24,0 +1,5 %
2	Oberhavel, Landkreis	Brandenburg	24,5 +1,3 %
3	Segeberg, Landkreis	Schleswig-Holstein	23,3 +1,3 %
4	Stormarn, Landkreis	Schleswig-Holstein	24,2 +1,2 %
5	Pinneberg, Landkreis	Schleswig-Holstein	23,6 +1,2 %
6	Kaufbeuren	Bayern	24,5 +1,2 %
7	Main-Taunus-Kreis	Hessen	24,9 +1,2 %
8	Böblingen, Landkreis	Baden-Württemberg	24,2 +1,2 %
9	Ludwigsburg, Landkreis	Baden-Württemberg	24,2 +1,1 %
10	Rems-Murr-Kreis	Baden-Württemberg	24,1 +1,1 %
11	Esslingen, Landkreis	Baden-Württemberg	24,8 +1,1 %
12	Flensburg	Schleswig-Holstein	23,5 +1,0 %

Vervielfältiger 2025²⁾ > 23 und <= 25 und prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 bis 2035³⁾ von mindestens 1,0 %

¹⁾ real
²⁾ Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
³⁾ in Prozent pro Jahr

„Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition”, sagt Manuel Beermann. „Für Selbstnutzende weist ein hoher regionaler Wert darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investierende gilt: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die anfänglich zu erwartende Mietrendite aus.”