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Energie gespart und trotzdem pleite? Bericht von der 1. Holzmindener Immobiliendebatte

(12.12.2010) Renommierte Experten aus ganz Deutschland kritisierten bei der 1. Holzmindener Immobiliendebatte viele Unklarheiten bei der Energieeinsparverordnung der Bundesregierung:

  • Wird die Bundesregierung die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) eines Tages mit Zwang durchsetzen?
  • Was bringt die für 2012 geplante Novelle dieser in der gesamten Republik heiß diskutierten Verordnung für Änderungen?
  • Muss überhaupt saniert werden und wenn ja, wann?
  • Wer kontrolliert das?
  • Was passiert Untätigen?

Hausbesitzer seien verunsichert. Vor allem die vielen Unklarheiten im Umgang mit dem Regelwerk seien das größte Problem der EnEV 2009 - diese Kritik zog sich durch die Statements der Experten bei der 1. Holzmindener Immobiliendebatte. "Energie gespart und trotzdem pleite?" war schließlich auch der provokante Titel der Immobiliendebatte.

Nur durch massive Energieeinsparungen im Gebäudebereich könne Deutschland seine klimaschutzpolitischen Ziele erreichen, betonte Ursula Heinen-Esser, die Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit zum Auftakt der Immobiliendebatte im voll besetzten Lichthof der HAWK am Haarmannplatz. Das bisherige Instrumentarium habe nicht gereicht, ein Umsteuern einzuleiten. Die Energieeinsparverordnung, gekoppelt mit einem Sanierungsfahrplan für jedes Gebäude, sei der richtige marktwirtschaftlich orientierte Ansatz, Energie einzusparen und CO₂-Emissionen zu mindern – bis 2050 um 80 Prozent. Förderprogramme und Steuererleichterungen müssten flankierend angeboten werden. "Niemandem ist bisher etwas besseres eingefallen", betonte Heinen-Esser.

Zertifikathandel auch für den Immobiliensektor?

Man könne durchaus darüber nachdenken, den EU-Emissionshandel auch auf den Gebäudebereich auszudehnen. Diese - wenngleich mit hohem bürokratischen Aufwand verbundene - Maßnahme brachte Tajo Friedemann von der weltweit zweitgrößten Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle ins Gespräch. Immobilienbesitzer könnten ihre Gebäude energetisch sanieren lassen und ihre Zertifikate anschließend verkaufen. So bekäme das Thema Energie auch den notwendigen Markt.

In seiner Branche, so Friedemann, in der es um Spitzen-Gewerbeimmobilien im großen Stil gehe, spielten Kilowattstunden und CO₂-Ausstoß ansonsten einfach überhaupt keine wirtschaftliche Rolle: "Lage, Lage, Lage, das heißt, die Frage der räumlichen Situation einer Immobilie ist lokal, regional und international zentral zu verstehen. Eine wenig energieeffiziente Immobilie wird bei guter Lage ihre Abnehmer finden und sich gut am Markt behaupten, selbst wenn sie technisch und ökologisch als 'Dreckschleuder' gelten kann."

Die Rentabilität einer Büroimmobilie hänge primär von der Langfristigkeit der Mietvertragsperiode, der Bonität des Mieters und der qualitativen Entwicklung des Standortes und volkswirtschaftlicher Parameter ab und nicht vom Ölpreis! Die geringe Bedeutung von Energiekosten bei der Frage der Investitionsentscheidung sei auch der Tatsache geschuldet, dass heutige Immobilieninvestitionen auf eine deutlich reduzierte Halteperiode von Assets (Anlagevermögen) ausgerichtet sind. Selbst längerfristiges Engagement ist selten auf über drei Mietvertragsperioden veranschlagt. Konservative Immobilieninvestments belaufen sich auf höchstens zwölf bis 15 Jahre."

Friedemann plädierte dafür, das Thema Energie in einem größeren Zusammenhang von Nachhaltigkeit zu sehen. Themen wie Verkehrssituation oder Barrierefreiheit spielten für Immobilien eine immer größer werdende Rolle: "Da steckt Musik für Investoren drin."


Gebäude ohne Energietechnik

Auch Ulrich Grassmann vom international renommierten Schweizer Architektenbüro Baumschlager Eberle setzt auf Nachhaltigkeit. Neben den Aspekten Energie und Ökologie sowie der wirtschaftlichen Seite seien eine sozial verträgliche Gesamtsituation und ein gutes kulturelles Umfeld für Nutzer entscheidend. Nur das Zusammenspiel aller Faktoren habe Aussicht auf Erfolg, die energetischen Verhältnisse seien untergeordnet.

Baumschlager Eberle plane derzeit ein neues Firmengebäude, das quasi ohne Energietechnik auskommen soll. Wenn dieser "Selbstversuch" gelinge, könne das einer Revolution im Neubaubereich gleichkommen. Außerdem habe das Unternehmen mit Unterstützung von Experten ein Berechnungsprogramm entwickelt, das die Wirksamkeit von energetischen Maßnahmen ins Verhältnis zu den jeweiligen Kosten setzen könne. Daran fehle es derzeit.

Nur ein energetischen Standard für alle Arten von Gebäuden?

Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), kritisierte, die Energieeinsparverordnung habe einen zentralen Konstruktionsfehler: "Die Verordnung kennt nur einen energetischen Standard für alle Arten von Gebäuden." Dieses Thema hatte schon Prof. Dipl.-Ing. Reinhard Lamers in seiner Einführung angerissen: "Wo nichts ist, ist wenig viel. Bei einem Altbau sind zwei Zentimeter Dämmung schon sehr effektiv, während zwei Zentimeter bei einem Neubau quasi wirkungslos sind." Die Gebäudewirtschaft hat derzeit bei Sanierungen den Vorgaben der EnEV 09 zu folgen.

Auch Lamers forderte in der anschließenden Podiumsdiskussion in puncto Energiestandard eine differenzierte Betrachtung der Gebäudearten. Ingeborg Esser, deren Verband rund sechs Millionen Mietwohnungen vertritt, ging sogar noch weiter und sprach sich für eine Absenkung des Gesamtstandards aus. Nur so sei eine Breitenwirkung zu erzielen. Heißt, dass auch Gebäude nicht so finanzstarker Besitzer eine Chance auf energetische Sanierung hätten. Da die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahme zu elf Prozent auf die Miete aufgeschlagen werden dürften, sei auf jeden Fall mit Mietsteigerunen zu rechnen. Esser warnt in diesem Zusammenhang vor sozialen Folgen: Finanziell schwache Mieter könnten nur noch Wohnungen mit schlechtem energetischen Standard bezahlen.

Esser mahnte bessere staatliche Förderprogramme für Sanierungen an, denn aus ihrer Sicht rechnen sich solche Maßnahmen wirtschaftlich weder für den Vermieter noch für den Mieter. Da brauche es staatliche Unterstützung. Auch Georg Hoogendijk, Chef der Immobiliensparte der BHW Bausparkasse, schlug in dieselbe Kerbe. Er forderte steuerliche Entlastungen für energetischen Maßnahmen. "Wohnen wird auf jeden Fall teurer", ist Hoogendijks These. Das Energiekonzept der Bundesregierung sorge für Angst, weil es an Klarheit fehle. Er forderte für Hausbesitzer klare gesetzliche Regelungen, wie Investitionen umgelegt werden könnten. Denn um eine energetische Sanierung käme über kurz oder lang niemand herum, denn die Immobilie verliere ohne auf jeden Fall an Wert. Da Altbausanierung unter energetischen Gesichtspunkten immer komplizierter werde, sieht der BHW-Immobilienexperte einen klaren Trend: "Der Neubau wird wieder in den Vordergrund rücken."


Staatssekretärin Heinen-Esser hatte die fachkundige Runde zu Beginn eingeladen, konzeptionelle Vorschläge zum Thema Energiepolitik im Gebäudebereich zu entwickeln. Da Heinen-Esser vor Abschluss der Veranstaltung nach Berlin abreisen musste, wird Prof. Dr. Jürgen Erbach vom HAWK-Studiengang Immobilienwirtschaft und -management Vorschläge, Anregungen und Kritik jetzt in die Hauptstadt übermitteln. Erbach hatte die 1. Holzmindener Immobiliendebatte gemeinsam mit Christoph Hardebusch, dem Chefredakteur der Fachzeitschrift Immobilienmanager initiiert und durchgeführt.

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