Bündnis-Tag: 14 Maßnahmen für die Baubranche beschlossen

(25.9.2023) Am Montag, 25.9.2023, kamen die Mitglieder des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum ein weiteres Mal zum „Bündnis-Tag” im Bundeskanzleramt zusammen. Dabei hat die Bundesregierung ein Maßnahmenpaket für zusätzliche Investitionen in den Wohnungsbau sowie zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienbranche beschlossen.

Die Maßnahmen im Überblick

1. Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung): Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes vorgeschlagen, eine degressive AfA in Höhe von jährlich 6% für neu errichtete Wohngebäude einzuführen. Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann ab einem Effizienzstandard von EH 55 gebaut werden. Die degressive AfA wird nur für Gebäude gelten, die zu Wohnzwecken dienen und mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Der Bauantrag ist hier nicht das entscheidendes Kriterium, sondern der angezeigte Baubeginn. Die degressive AfA ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von 2% auf 3% und die Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Mietwohnungsneubau.

2. Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard wird ausgesetzt: Mit der Einführung von EH 55 als Standard zum 1. Januar 2023 im Hinblick auf den Primärenergiebedarf wurde ein wichtiger Schritt für Neubauten umgesetzt. In den aktuellen Verhandlungen über die Reform der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wird auch eine Überarbeitung der Anforderungssystematik sowie des Neubaustandards diskutiert. Mit der Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist bereits sichergestellt, dass ab 1. Januar 2024 im Neubau klimaneutral geheizt wird. Angesichts der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen in der Bau- und Wohnungswirtschaft durch hohe Zinsen und Baukosten ist die Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard in dieser Legislaturperiode nicht mehr nötig und wird ausgesetzt.

3. Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle vereinfachen und beschleunigen:  In Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten wird der Bund den Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle beschleunigen und vereinfachen. Dazu wird eine an die Generalklausel des § 246 Absatz 14 Baugesetzbuch (BauGB) angelehnte Sonderregelung befristet bis zum 31. Dezember 2026 geschaffen. Das BMWSB wird eine entsprechende Änderung des BauGB noch in diesem Jahr vorlegen.

4. Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau: Die Bundesregierung hat vorgeschlagen, den Ländern im Zeitraum von 2022 bis 2027 Programmmittel in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Jeder Euro des Bundes wird aktuell durch ungefähr 1,50 Euro der Länder kofinanziert. Bei Fortführung dieser bisherigen Komplementärfinanzierung stehen damit gesamtstaatlich rund 45 Milliarden Euro bis 2027 für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Bund und Länder übernehmen damit weiterhin gemeinsam Verantwortung.

5. KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau” (KFN) und „Wohneigentum für Familien” (WEF): Die Bundesregierung wird die beiden KfW-Neubauprogramme - KFN - und - WEF- nochmals attraktiver ausgestalten.

Beim WEF werden die Kredithöchstbeträge um 30.000 Euro angehoben. Außerdem wird die Grenze des zu versteuernden Einkommens, bis zu dem ein zinsvergünstigtes Darlehen beantragt werden kann, von 60.000 Euro pro Jahr auf 90.000 Euro pr Jahr angehoben.

6. Wohneigentumsprogramm „Jung kauf Alt”: Für 2024 und 2025 wird die Bundesregierung ein Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt” für den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden verbunden mit einer an den BEG-Regeln orientierten Sanierungsauflage einführen. Auch dieses Programm wird über die KfW abgewickelt.

7. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten: Es gibt in Deutschland Leerstand bei Gewerbeimmobilien. Das Bundesinstitut für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hat in einer Studie prognostiziert, dass hier ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten besteht. Für Eigentümer und Investoren, die für geeignete Gewerbeimmobilien nach den BEG-Förderbedingungen eine Förderung aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) in Anspruch nehmen können und sie dabei zugleich zu Wohnraum umbauen, wird 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit einem Volumen von insgesamt 480 Millionen Euro Programmmitteln aufgelegt. Durch zinsverbilligte Kredite sollen damit der klimafreundliche Umbau gefördert und Leerstand beseitigt werden. 

8. Bauen im Sinne des Gebäudetyps E soll befördert werden: Bauen muss schneller und günstiger werden. Dazu soll das Bauen im Sinne des Gebäudetyps E befördert werden, indem die Vertragspartner Spielräume für innovative Planung vereinbaren, auch durch Abweichen von kostenintensiven Standards. Dazu beabsichtigen die Länder Änderungen der Musterbauordnung und der Landesbauordnungen vorzunehmen. Die Bundesregierung wird – in Absprache mit den Partnern des Bündnisses – eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E” bis Ende des Jahres ausfertigen, damit für die Beteiligten vereinfachtes Bauen rechtssicher wird.

9. Vergünstigte Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau: Die BImA wird die bislang bis Ende 2024 befristete Möglichkeit zur vergünstigten Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau um weitere 5 Jahre fortführen. Aufgrund der konjunkturellen Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt und der gestiegenen Baukosten bestünde eine weitere Option darin, den Verbilligungsbetrag von bis zu 25.000 Euro pro neu geschaffener Sozialwohnung spürbar um 40% auf 35.000 Euro pro Sozialwohnung anzuheben und zusätzlich das Verbilligungsvolumen für sonstige öffentliche Zwecke um 10 Millionen Euro pro Jahr zu erhöhen. Die Bundesregierung prüft zudem, ob es der BImA ermöglicht werden könnte, bei der Bestellung von Erbbaurechten an für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus genutzten Flächen, den jährlichen Erbbauzins auf der Grundlage eines verbilligten Verkehrswerts als marktüblichen bzw. angemessenen Erbbauzins zu berechnen.

10. Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe: Die Bundesregierung wird in der TA Lärm in Form einer Experimentierklausel die Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe anheben. Die Gemeinde entscheidet im Bebauungsplan über die Anwendung der Experimentierklausel. Die Bundesregierung wird klarstellen, dass sonstige Möglichkeiten der planerischen Lärmkonfliktbewältigung in der Bauleitplanung durch die Experimentierklausel nicht ausgeschlossen werden.

11. Förderung beim Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage: Die Bundesregierung unterstützt im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung Hauseigentümer künftig beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage, einkommensabhängig von bis zu 30 bis 75%. Die Richtlinie der BEG-Sanierungsförderung sieht einen sog. Klima-Bonus (Speed-Bonus) für den Austausch besonders alter Heizungen vor. Die Bundesregierung erhöht den Speed-Bonus in 2024 und 2025 von 20 auf 25% und zieht die geplante Degression vor. Um jetzt einen Sanierungsimpuls zu setzen, soll der Speed-Bonus 2026 und 2027 um jeweils 5% gesenkt werden, danach um 3%.

Um einen weiteren Impuls für die Baukonjunktur zu setzen, soll die energieeffiziente Sanierung einen Schub bekommen. Die derzeitig gültigen Sanierungssätze von 15% als Zuschuss und 20% steuerliche Abschreibung sollen jeweils auf 30% angehoben werden. Im Sinne des Speed-Bonus sinkt der Zuschuss ab 2026 wieder auf den zuvor gültigen Satz.

12. Senkung der Erwerbsnebenkosten: Die Bundesregierung will den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglichen. Hierzu wurde den Ländern auf Arbeitsebene ein Vorschlag für eine Öffnungsklausel zur landesspezifischen Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer unterbreitet. Dies war ein erster Schritt, um in einen Dialog mit den Ländern zu treten. Zur Gegenfinanzierung werden nun verschiedene Möglichkeiten einer erweiterten Besteuerung von sog. Share Deals geprüft.

13. Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren: Durch die Digitalisierungsnovelle des BauGB konnten die Genehmigungsfristen für Bauleitpläne von bisher drei Monaten auf einen Monat verkürzt werden. Mit den 16 Ländern wird die Bundesregierung noch in diesem Jahr einen „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung” abschließen.

Die Länder planen bereits jetzt zur nächsten Fachkonferenz im November 2023 u.a. folgende Änderungen in den Landesbauordnungen vorzunehmen:

• Einmal bereits in einem Land erteilte Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen erhalten bundesweit Gültigkeit und werden uneingeschränkt gegenseitig anerkannt.
• Die Dauer von allen Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau wird zeitlich begrenzt. Es wird befristet bis 2026 in allen Landesbauordnungen eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von 3 Monaten eingeführt.
• Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschl. die Errichtung von Dachgauben werden zukünftig unter bestimmten Bedingungen in allen Landesbauordnungen genehmigungsfrei sein.
• Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen werden in allen Landesbauordnungen vereinheitlicht, verbunden mit dem Ziel, dass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand entfällt.

14. Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen: Bereits im nächsten Jahr soll die Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen, um mit einem neuen Marktsegment dauerhafte Sozialbindungen im Neubau wie im Bestand zu schaffen. Die Bundesregierung strebt dazu Investitionszuschüsse und Steuervorteile an.