Diskussion auf der Expo Real: Neubau nur noch für Reiche?

(14.10.2012) „In Deutschland besteht insbesondere in Ballungsgebieten ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, der nur über den Neubau gedeckt werden kann - dieser erfolgt jedoch vorwiegend im oberen Preissegment“, erklärte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Präsident des BFW, bei einer Diskussionsrunde zum Thema „Neubau nur noch für Rei­che? Wer baut was für wen und was sucht der Markt?“ bei der Expo Real in München.

Baukosten müssen auf Baupreise umgelegt werden

„Lediglich im oberen Preissegment können die hohen Baukosten in entsprechender Hö­he auf die Baupreise umgelegt werden“, so Rasch weiter. Dabei korreliere der Anstieg der Baukosten und Baupreise mit den Verschärfungen der Wärmeschutzverordnung (WSVO) und der später eingeführten Energieeinsparverordnung (EnEV). Allein zwi­schen 2005 und 2011 seien die Baupreise um 17 Prozent gestiegen.

Bautätigkeit deutlich unter dem langfristigen Neubaubedarf

Im Jahr 2011 wurde in Deutschland der Bau von 228.400 Wohnungen genehmigt. Die Baugenehmigungen sind damit um 21,7 Prozent gestiegen. Der positive Trend des Jah­res 2010 (+5,5 Prozent gegenüber 2009) setzte sich damit fort und steigerte sich im Laufe des Jahres 2011 deutlich. Seit Anfang der 90er-Jahre hat es keinen derartigen Anstieg der Bautätigkeit mehr gegeben. „Dennoch ist die Bautätigkeit in den Jahren 2007 bis 2010 auf ein Niveau abgesunken, das deutlich unter dem langfristigen Neu­baubedarf lag“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Denn nach aktuellen Prognosen des Bundes­instituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist bereits zwischen 2010 und 2025 eine Erhöhung der Wohnungsnachfrage um rund sechs Prozent zu erwarten, was auch den Neubaubedarf steigen lässt. Laut Raumordnungsbericht 2011 werden zukün­ftig 183.000 Wohneinheiten pro Jahr benötigt, um die Wohnflächennachfrage befrie­digen zu können - siehe auch Beitrag „BBSR legt dritten Raumordnungsbericht vor““ vom 9.7.2012. „Ich appelliere an die Politik, den Wohnungsbau in den Ballungsregionen zielgerichtet zu fördern, um eine Wohnungsknappheit und damit auch für viele Mieter untragbar hohe Preise zu verhindern“, so Gedaschko.

Baugrundstücke zu teuer

„Die Preise für Baugrundstücke steigen kontinuierlich genauso wie die Baupreise, die nicht zuletzt durch die zunehmenden Anforderungen an die Energieeffizienz nach oben getrieben werden“, erklärte Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Seit Anfang 2000 haben sich die Baukosten um mehr als ein Vier­tel verteuert. So überrascht es nicht, dass die neugebauten Wohnungen eher im obe­ren Preissegment angesiedelt sind. Nur dort kann eine kostendeckende Miete verein­bart werden, so dass sich Neubau auch lohnt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Wohnungen im unteren Preissegment nur dann angeboten werden können, wenn die Städte und Gemeinden ihre Grundstücke entsprechend preiswert, aber mit der Auflage 'nur für den Bau von Sozialwohnungen' abgeben.“

Bautätigkeit richtet sich nach der Nachfrage

Andreas Engelhardt, Mitglied im Präsidium des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) und Geschäftsführer bei der Prelios Immobilien Management GmbH, sagte, die Bautä­tigkeit richte sich primär nach der Nachfrage und den Möglichkeiten vor Ort. „Vor al­lem die prosperierenden Ballungsgebiete ziehen derzeit viele Menschen an. Das lässt die Mieten und Kaufpreise steigen“, so Engelhardt. „Bei durchschnittlichen Baupreisen von 2.000 Euro pro Quadratmeter müssen Investoren 8 bis 10 Euro Miete nehmen, um eine entsprechende Rendite zu erzielen. Daher wird vor allem im hochpreisigen Seg­ment gebaut. Generell gilt: Trotz steigender Kosten liegt das Verhältnis von Einkom­men und Wohnungspreisen in Deutschland noch weit unter den europäischen Ver­gleichswerten.“

Verschärfung der EnEV wird nicht zur Entspannung beitragen

„Was uns in der Diskussion um bezahlbaren Wohnraum fehlt, ist eine Ausgewogen­heit“, so Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands deutscher Immobilien­verwalter (DDIV). „Es darf nicht sein, dass sich ein Durchschnittsverdiener die An­nehmlichkeiten eines Neubaus nicht mehr leisten kann. Die avisierte Verschärfung der EnEV wird da sicherlich zu keiner Entspannung beitragen - der Wirtschaftlichkeits­gedanke muss auch hier an erster Stelle stehen. Es ist an der Politik, die Bestimmun­gen dementsprechend anzupassen.“

Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien gesteigen

„Wir beobachten in beinahe allen Metropolen, dass die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien auf ImmobilienScout24 seit der Finanz- und Bankenkrise deutlich zugenom­men hat“, sagte Marc Stilke, CEO und Sprecher der Geschäftsführung bei Immobili­enScout24. „In München ist inzwischen knapp jeder dritte Immobilienkäufer bereit, mehr als eine halbe Million Euro in Betongold zu investieren. Selbst in Berlin, das im deutschlandweiten Vergleich noch als günstig gilt, sucht inzwischen jeder zehnte Käufer ein Objekt im Luxussegment. Das treibt natürlich die Preise im Neubau.“