"Elektro-Prüfpflicht rechtlicher Hokuspokus"

(30.10.2003) Haus- und Grundeigentümer zeigen sich verunsichert über eine Kampagne des Elektrohandwerks für eine "Generalinspektion" von Elektroinstallationen in Wohnungen. "Achtung", rät Detlef Manger vom Immobilieneigentümerverband Haus & Grund Deutschland, "die Kosten treffen allein den Eigentümer und sind nicht auf die Nebenkosten des Mieters anzurechnen." Der Rechtsanwalt sieht teilweise eine "Panikmache, die Hauseigentümer zu Aufträgen an das Elektrohandwerk überreden soll, ohne dass dafür eine gesicherte rechtliche Grundlage existiert."

Haus & Grund hatte bereits eine gemeinsame Erklärung mit dem Zentralverband des Deutschen Elektrohandwerks abgelehnt, elektrotechnische Überprüfungen bei jedem Mieterwechsel und unabhängig davon in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Eigentümer durchzuführen. Nun werde versucht, Eigentümer und Vermieter öffentlich auf eine angebliche generelle Prüfpflicht für Elektroinstallationen hinzuweisen und für etwaige Folgeschäden allein verantwortlich zu machen. "Rechtlich der reinste Hokuspokus", urteilt Manger.

Zwar gebe es ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 4. Juni 1993 (Az: 4 U 109/92), wonach ein Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gehalten sein soll, die elektrotechnische Anlage eines vermieteten Wohn- oder Gewerbegebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik, den VDE-Bestimmungen und der einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften "Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (VGB 4)" regelmäßig zu prüfen. Danach sollen alle elektrischen Anlagen und ortsfeste elektrische Betriebsmittel mindestens alle vier Jahre zu prüfen sein, Vielstrom- und Fehlerspannungs-Schutzeinrichtungen mindestens alle sechs Jahre.

Aber laut Manger sei "der Verweis allein auf dieses Urteil als Rechtsgrundlage für eine Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Wartung seiner Elektroinstallationsanlagen unseriös. Denn das Urteil ist ein isoliert gebliebener Einzelfall, weitere Oberlandesgerichte haben sich dieser Rechtsprechung nicht angeschlossen und eine höchstrichterliche Rechtsprechung existiert zu diesem Streitpunkt nicht." In der einschlägigen mietrechtlichen Literatur werde die Rechtsansicht des Oberlandesgerichts Saarbrücken keineswegs unterstützt. Für eine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Wartung von Elektroinstallationsleitungen/Anlagen findet sich keine gesetzliche Verpflichtung.

Eine generelle Prüfpflicht des Eigentümers besteht nach Ansicht des Haus & Grund-Rechtsexperten also nicht. Selbstverständlich sei der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in dem vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten und Gesundheitsgefahren auszuschließen. Manger: "Das führt dazu, dass im Einzelfall bei berechtigten Sorgen und Bedenken die Überprüfung der Elektroanlage gerechtfertigt sein kann. Generell ist jedoch jeder Haus- und Wohnungseigentümer in seiner Entscheidung frei, wann und in welchem Rhythmus er eine Überprüfung durchführen lässt."