Betreiber einer Gewerbeimmobilie haftet bei Legionellenbefall der Wassersysteme

(21.2.2012) Nachlässigkeiten im Immobilienbetrieb können für den Eigentümer schwerwiegende Folgen haben. Riskiert wird eine unbegrenzte Haftung - nicht nur wenn der eigene Mieter zu Schaden kommt, sondern auch dessen Kunden.

Legionellen unter einem Rasterelektronenmikroskop

„Grundeigentümer, die Vermieter bzw. Betreiber einer Gewerbeimmobilie sind, müssen Schadensersatz und Schmerzensgeld zahlen, wenn jemand durch technische Mängel in dem Gebäude geschädigt wird“, erklärt Dr. Roland Siegel von der Kanzlei Lill Rechtsanwälte. „Wenn nicht alle notwendigen Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden, um andere Personen vor Schaden zu bewahren, besteht das erhebliche Risiko einer unbeschränkten Haftung.“

Rechtsgrundlage ist ein Urteil des Landgerichts Dortmund (1.9.2010 - 4 O 167/09), das Grundeigentümer zur Erstattung von Schadensersatz und Schmerzensgeld verpflichtet. Ausgangspunkt ist der Fall einer Frau, die im Rahmen einer umfangreichen Untersuchung die Dusche in den Gewerberäumen einer Arztpraxis benutzte, in der sie Patientin war. Wenige Tage später wurde sie wegen einer Infektion mit Legionellen in eine Notfallklinik eingeliefert, wurde dort langwierig behandelt und musste sich anschließend einer mehrmonatigen Rehabilitation unterziehen. Daraufhin verklagte sie u.a. den Grundstückseigentümer als Betreiber der Immobilie auf Schadensersatz. Sie argumentierte, dass der Gebäudeeigentümer für die Installation, Einrichtung und Wartung der Heizungsanlage verantwortlich sei. Legionellen sind im Wasser lebende Bakterien, die sich beispielsweise ansiedeln, wenn Wasser längere Zeit im Leitungssystem steht. Die Bakterien können durch das Einatmen von zerstäubtem Wasser die Lungen von Menschen befallen und lösen vor allem bei älteren und immungeschwächten Personen Husten, Fieber, aber auch Lungenentzündung aus.

Das Landgericht Dortmund nennt in seinem Urteil u.a. die anerkannten technischen Regeln zur Vermeidung von Trinkwasserverunreinigungen (DIN 1988, DVGW Arbeitsblatt W 551 und W 553) und weist darauf hin, dass dies bereits der Baugenehmigung zu entnehmen gewesen sei. „Der Betreiber und Grundstückseigentümer ist daher für Schäden zur Verantwortung zu ziehen, die durch technische Mängel der Heiz- und Wasseranlage entstehen“, so Dr. Siegel. Im genannten Fall konnte ein Sachverständiger tatsächlich im Vorlauf des Leitungssystems Legionellen nachweisen.

Dr. Siegel rät: „Bei Dienstleisterverträgen mit Facility Managern oder externen Betreibern ist eine sorgfältige Formulierung sehr wichtig. Die Verkehrssicherungspflicht darf auf Dritte übertragen werden. Der Grundstückseigentümer muss aber darauf achten, die Haftungsminimierung recht sicher zu gestalten.“