schlüsselfertig oder nicht schlüsselfertig: Streitpunkt Abwasseranschluss

(11.5.2016) Private Bauherren setzen gerne auf das Bauträgermodell - gehen sie doch davon aus, dass sie mit einem Haus vom Bauträger vergleichsweise günstig und stressfrei zu ihrem Eigenheim kommen. „Allerdings sollten beide Seiten den Inhalt der abzuschließenden Verträge vor Unterzeichnung gewissenhaft prüfen“, empfiehlt Dr. Martin Schmitz von der ARGE Baurecht, „insbesondere im Hinblick auf das vertraglich vereinbarte Leistungssoll“. Nur so können Unklarheiten über den vertraglich geschul­deten Leistungsumfang und sich ggf. hieran anschließende rechtliche Auseinanderset­zungen vermieden werden.

Der Anschluss der Abwasserleitungen an das öffentliche Kanalnetz ist so ein Detail, das in der Praxis immer wieder zu Problemen führt. „Im Bauträgervertrag muss klar ge­regelt sein, ob der Bauträger oder der Erwerber für die Anschlüsse verantwortlich ist“, betont Schmitz, „nur so lässt sich vermeiden, dass am Ende eine Lücke zwischen Ei­genheim und Abwassernetz klafft.“

Wurde im Vertrag beispielsweise vereinbart, dass der Bauträger die Abwasserrohre nur bis einen Meter außerhalb der Wände zu führen hat, so ist der Anschluss der Abwas­serrohre an das öffentliche Kanalnetz ganz klar die Aufgabe des Erwerbers, der sich selbst um den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz kümmern muss. Dies gilt unab­hängig davon, wie lang der Weg zum Sammler ist. Hierdurch kann es nicht nur zu er­heblichen zeitlichen Verzögerungen kommen (wenn nämlich die Anschlüsse zunächst erst noch beantragt werden müssen) sondern auch zu erheblichen Zusatzkosten, welche seitens des Erwerbers im Vorfeld in der Regel nicht einkalkuliert worden sind.

Ausnahme „Schlüsselfertigabrede“

Anders verhält es sich, wenn der Bauträger im Vertrag die „schlüsselfertige“ Herstel­lung des Wohnhauses zugesichert hat. Dann muss er auch für den Anschluss sorgen. Das gilt selbst dann, wenn die Wasserversorgung über ein Nachbargrundstück erfolgen muss und hierzu die Bestellung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit erforderlich wird (OLG Koblenz, BauR 2003, 721). Denn die Verpflichtung zur schlüsselfertigen Her­stellung umfasst üblicherweise alle Maßnahmen und Kosten der Bauausführung, inklu­sive Nebenkosten, wie dem Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung.