Gewährleistung beim Hauskauf: Hausverkäufer haftet bei undichtem Dach

(27.10.2014) Wurde in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart, dass der Verkäufer Mängel offenlegen muss, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten, haftet er für größere Mängel wie ein undichtes Dach und mangelnde Beheizbarkeit trotz Ge­währleistungsausschluss. Auf dieses Urteil des Oberlandesgerichtes Karlsruhe weist die D.A.S. Rechtsschutzversicherung aktuell hin.

Zur Erinnerung: Bei privaten Hauskaufverträgen wird normalerweise die Gewährleis­tung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet in der Regel dann nur noch bei arglistiger Täuschung des Käufers. Durch vertragliche Vereinba­rungen kann jedoch die Haftung des Verkäufers ausgeweitet werden.

„... bekannt sind oder bekannt sein müssten“

Der Fall: Ein Käufer hatte ein mehrhundertjähriges Fachwerkhaus erworben, in dem sich drei Wohnungen befanden. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass der Verkäufer verpflichtet sei „diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten". Gleichzeitig war die Gewährleistung aus­geschlossen. Nach dem Kauf stellte der Käufer fest, dass das Dach undicht war. Es entstand ein solches Maß an Zugluft, dass sich die Dachgeschosswohnung nicht mehr richtig heizen ließ - zumindest nicht auf Temperaturen oberhalb von 15 bis 16 Grad. Der Käufer meinte, dass der Verkäufer ihn darauf hätte hinweisen müssen und klagte auf Schadenersatz.

Das Urteil: Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied zu Gunsten des Klägers. Der Verkäufer sei vertraglich verpflichtet gewesen, auf erhebliche versteckte Mängel hin­zuweisen. Wer ein Wohnhaus kaufe, gehe davon aus, dass man dieses auch richtig beheizen könne. Funktioniere das Heizen nicht, weil das Dach undicht sei, liege ein erheblicher Mangel vor, den der Verkäufer hätte kennen müssen - hier insbesondere, da er drei Jahre lang selbst in der Dachgeschosswohnung gewohnt habe. Auch ohne arglistige Täuschung hafte der Verkäufer daher auf Schadenersatz. Der Gewährleis­tungsausschluss gelte unter diesen Umständen nicht.  (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.6.2014, Az. 9 U 184/10)