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Heizanlagen vor Gericht

(20.12.2020) Der zivilisatorische Fortschritt, den eine Zentralheizung mit sich bringt, ist den meisten Menschen im Alltag gar nicht klar - solange die Anlage einfach funktioniert. Sehr schnell ändern sich die Dinge jedoch dann, wenn die Heizung im Winter kalt bleibt oder auch für zu hohe Temperaturen sorgt. Der LBS-Infodienst Recht und Steuern hat für eine Extra-Ausgabe relevante Urteile zu dieser Thematik gesammelt.

70% plus 30% Mietminderungen bei Totalausfall im Winter

Die schlimmste Variante ist zweifelsohne ein Totalausfall während der Heizperiode. Hier gewähren die Gerichte sehr großzügige Mietminderungen, denn eine Wohnung ist dann ja auch nur noch sehr eingeschränkt zu nutzen. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 T 70/02) sprach anlässlich einer defekten Heizanlage einem Mieter eine 70-pro­zen­tige Minderung zu. Weitere 30% erhielt er, weil auch noch Wasser- und Gasversorgung ausgefallen waren. Er musste also für einen gewissen Zeitraum gar nichts mehr bezahlen.

Keine Mietminderungen bei Heizungsausfall im Sommer

Was aber, wenn die Heizung während der Sommermonate ausfällt? Ein Mieter kürzte deswegen die Zahlungen, stieß aber vor dem Landgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 8 S 135/89) auf wenig Verständnis. Es sei nicht einzusehen, warum eine Minderung berechtigt sein soll, wenn die Heizung ohnehin gar nicht in Betrieb ist. Anders wäre es gewesen, wenn die Heizanlage mit der Warmwasserversorgung gekoppelt gewesen wäre -  was hier aber nicht der Fall war.

Frostschaden versus Versicherung

Hauseigentümer trifft im Zusammenhang mit der Heizanlage eine besondere Verantwortung. Sie müssen sie im Winter regelmäßig kontrollieren, um Frostschäden zu vermeiden. Ein Eigentümer war sieben Wochen im Urlaub gewesen und hatte sich während dieser Zeit nicht um die Heizung kümmern können. Bei seiner Rückkehr wiesen Heizkörperelemente, Ventile und Wasserabläufe wegen extremer Minustemperaturen erhebliche Schäden auf. Die Versicherung musste nach Ansicht des Landgerichts Bonn (Aktenzeichen 10 O 203/06) nicht dafür aufkommen, denn der Hauseigentümer sei seinen Pflichten nicht nachgekommen.

Akzeptanz provisorischer Reparatur

Wenn die Heizung nicht funktioniert, ist Eile geboten. Im Gegensatz zu anderen Mängeln muss hier sofort reagiert werden - manchmal auch zur Not mit einer provisorischen Reparatur. Genau das wollte ein Mieter vermeiden. Er verweigerte die geplanten vorübergehenden Arbeiten und forderte eine dauerhafte Lösung. Trotzdem machte er eine Mietminderung geltend, die ihm aber vom Amtsgericht Charlottenburg (Aktenzeichen 224 C 297/18) nicht zugestanden wurde. Zumindest ab dem Zeitpunkt, als er mit seiner Ablehnung zur provisorischen Reparatur die Dinge verzögerte, könne er sich nicht auf Minderungsrechte berufen.

Umstellung auf Fernwärme

Wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung auf eine Versorgung mit Fernwärme umstellen will, dann kann der Mieter das unter normalen Umständen kaum verhindern. Er müsse dies dulden, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 275/07). Das einzige erfolgreiche Gegenargument könnte es sein, wenn die Umstellung für den Mieter und seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde, zum Beispiel aus Kostengründen.

Effiziente oder nur technisch mängelfreie Heizungen

Die Wärmeversorgung macht einen nennenswerten Teil der Betriebskosten aus. Die Mieterin einer Altbauwohnung war ganz und gar nicht einverstanden mit der vorhandenen Heizungsanlage, die ihrer Meinung nach viel zu verlustreich arbeitete. Sie minderte deswegen ihre Zahlungen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 217/11) lehnte das ab. Ein Mieter habe nur Anspruch auf eine technisch mängelfreie Anlage. Wenn das der Fall sei, spiele der mehr oder weniger verlustreiche Betrieb keine Rolle.

Mangelnde Heizleistung

Beträgt die Wohnraumtemperatur regelmäßig nicht über 19°C, dann ist das eindeutig zu wenig und den Mietern nicht zuzumuten. Hier lag es daran, dass die technische Anlage nicht die erforderliche Heizleistung erbringen konnte. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 423/11) sprach den Mietern aufgrund dieses Mangels das Recht auf eine fünfprozentige Minderung zu. Mindestens 20°C sollten es nach Meinung der Juristen schon sein - siehe auch Wohlfühltemperatur.

Zugang zur Heizung in einer Eigentümergemeinschaft

Die Heizanlage einer Eigentümergemeinschaft darf nicht nur ausschließlich über eine bestimmte Wohnung, also über Sondereigentum, zu betreten sein. Angesichts des ständigen Wartungs- und Kontrollaufwandes müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, diesen Funktionsraum zu betreten. Ein Amtsgericht hatte aus diesem Grund die geplante Aufteilung einer Immobilie verweigert – und erhielt mit dieser Entscheidung vor dem Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 17 W 233/17) Recht.

Einhaltung von Fristen

Kommt es zu einer Unterbrechung der Gasversorgung in einer Wohnanlage, so hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass diese zum versprochenen Zeitpunkt wieder aufgenommen wird. Ein Eigentümer hatte sich nicht an die von ihm selbst genannte Frist von zwei bis drei Wochen gehalten. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 T 66/19) sprach dem Mieter daraufhin das Recht zu, eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Gasversorgung beantragen zu können.

siehe auch für zusätzliche Informationen:

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