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VPB: Beim Hausbau ab 2009 neue Gesetze und Verordnungen beachten

(14.12.2008) "Selten war die Lage für private Bauherren so irritierend wie im Augenblick", kritisiert Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB). Staat und EU arbeiten an mehreren Gesetzen und Verordnungen, die das Bauen in Zukunft erheblich beeinflussen. Allen voran sorgt die nächste Energieeinsparverordnung (EnEV) für Verunsicherung: Wann wird sie verabschiedet, wann tritt sie in Kraft? Was bringt sie für Bauherren, was für modernisierungswillige Althausbesitzer? "Sicher", so Thomas Penningh, "ist im Augenblick nur eines: Bauen wird erheblich komplexer und deutlich teurer. Bauherren brauchen mehr denn je unabhängigen Rat."

Bevor die EnEV 2009 - voraussichtlich am 1. Juli 2009 - in Kraft treten kann, muss zunächst das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) novelliert werden. Es schafft die Grundlagen für die Energieeinsparverordnung. Diese wiederum wurde bereits mehrfach fortgeschrieben, 2002, 2004 und zuletzt im Oktober 2007. Damals führte der Staat die Energieausweise für Altbauten verbindlich ein. Mit der Novelle 2009 soll nun der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in Neubauten und sanierten Altbauten um 30 Prozent gegenüber bisherigem Standard gesenkt werden. Großzügige An- und Erweiterungsbauten sowie umfassende Außenhautsanierungen müssen Neubaustandard entsprechen. Aber dabei bleibt es nicht: bereits für 2012 haben die Bundesministerien die EnEV 2012 im Blick. Dann sollen die energetischen Anforderungen nochmals um weitere 30 Prozent verschärft werden. Parallel dazu tritt bereits am 1. Januar 2009 das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) in Kraft. Es schreibt den Einsatz von regenerativen Energien im Neubau vor. Wer heute baut, der muss also mehrere Verordnungen beachten. Reicht er im ersten Halbjahr 2009 seinen Bauantrag ein, dann gelten für ihn andere Bestimmungen als für jene Bauherren, die erst im zweiten Halbjahr 2009 ihren Hausbau genehmigen lassen.

Schwere Zeiten für Hausbauer und Modernisierer: Woran sollen sie sich orientieren? Architekt und Bausachverständiger Penningh erläutert das Dilemma: "Wer heute baut, oder auch saniert, der muss sich nach der EnEV 2007 richten. Das heißt, bereits Mitte kommenden Jahres, wenn die EnEV 2009 greift, ist sein Neubau energetisch überholt. Und gilt erst die EnEV 2012, dann besitzt der Bauherr des dann gerade einmal drei Jahre alten Hauses rein rechnerisch eine wahre Energieschleuder." Soll dann beispielsweise ein nach der heute geltenden EnEV 2007 gebautes Haus verkauft und nach dem Standard der EnEV 2012 nachgerüstet werden, ist es mit einer verbesserten Wärmedämmung alleine nicht getan. Damit die hochgedämmte und luftdichte Gebäudehülle nicht zu bauphysikalischen und gesundheitlichen Schäden führt, kommt der Hausbesitzer um den zusätzlichen Einbau einer geregelten Be- und Entlüftung nicht herum. Das wird technisch aufwändig und teuer. "All dies dämpft die Bereitschaft vieler potenzieller Bauherren in ohnehin schwierigen Zeiten überhaupt in eine Immobilie zu investieren", resümiert Verbraucherschützer Penningh und ergänzt: "Die Regierung wird ihre Klimaschutzziele so nicht erreichen können. Denn obwohl die privaten Bauherren Energie sparen wollen und bereit sind, dafür zu investieren, können sie sich solch dramatische Wertverluste nicht leisten."

Der VPB befürchtet deshalb einen weiteren Rückgang der privaten Bautätigkeit. "Wir raten privaten Bauherren im Augenblick vor allem zur Vorsicht: Nichts überstürzen. Wer neu baut, der sollte auf alle Fälle schon den Standard der neuen EnEV 2009 einhalten. Erneuerbare Energien muss er ab 1. Januar 2009 ohnehin einplanen, das ist auch sinnvoll. Vorsicht", mahnt Verbraucherschützer Penningh, "müssen Käufer schlüsselfertiger Immobilien walten lassen: Meist wird im Bauvertrag der Stand der Energieeinsparverordnung bei Vertragsschluss festgeschrieben. Maßgeblich für die anzuwendende Fassung der EnEV ist aber immer der Zeitpunkt der Bauantragsstellung oder Bauanzeige. Vergeht zwischen Vertragsunterzeichnung und Bau längere Zeit, in der die EnEV verschärft wird, dann hinkt das Haus später energetisch hinter seiner Zeit her und muss nachgerüstet werden. Unternehmer und Bauherr streiten sich dann darüber, wer die Nachrüstkosten trägt."

"Wer sanieren möchte, der sollte ebenfalls gelassen vorgehen und sich nicht auf die Schnelle irgendwelche Einzelmaßnahmen, wie etwa ein Wärmedämmverbundsystem, aufnötigen lassen, sondern zunächst einmal ein Gutachten in Auftrag geben, um zu prüfen, welche Sanierungsmaßnahmen bei seiner Immobilie tatsächlich nötig und auch technisch sinnvoll sind." Manche teure Investition lässt sich gut über einige Jahre strecken - wenn sie vom Sachverständigen sorgfältig vorbereitet ist.

Kleine VPB-Checkliste: Was muss zum Jahreswechsel 2008/2009 beachtet werden:

  • Am 1. Januar 2009 tritt das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) in Kraft. Neubauten müssen regenerative Energien einsetzen.
  • Ab 1. Januar 2009 müssen auch Vermieter und Verkäufer von Altbauten, die nach 1965 gebaut wurden, Mietern und Käufern den Energieausweis vorlegen. Damit gilt die Energieausweispflicht im gesamten Wohnungsbau.
  • Bis zum 31. Dezember 2008 müssen alle Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden (ausgenommen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel) außer Betrieb genommen werden, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, auch wenn sie nach dem 1. Januar 1996 modernisiert wurden und seither die Abgasverlustgrenzwerte einhielten.
  • Bis zum 31. Dezember 2008 müssen alle Heizungs- und Warmwasserleitungen im Wohnungsbestand gedämmt werden, die durch unbeheizte Räume laufen.
  • Bis zum 31. Dezember 2008 müssen alle bislang ungedämmten (nicht begehbaren, aber zugänglichen) Dachböden energetisch gegenüber dem beheizten Wohnbereich abgeschottet sein.

Die beiden letzten Punkte sind Nachrüstpflichten, die alle privaten Bauherren betreffen, die in den vergangenen Jahren einen Altbau gekauft und neu bezogen haben. Sie gelten dagegen nicht für private Hausbesitzer, die ihr Haus (mit maximal zwei Wohnungen) schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnten. Der VPB rät aber auch ihnen: Trotzdem dämmen, diese Maßnahmen sind sinnvoll und relativ preiswert.

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