Warum der Rückgang der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2017 nicht überraschen sollte

(17.8.2017) Gerade hat das Statistische Bundesamt die Zahlen für die Wohnungsbaugenehmigungen im ersten Halbjahr 2017 veröffentlicht. Demzufolge sind von Januar bis Juni 169.500 Wohnungen genehmigt worden - was einem Rückgang von 7,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht (siehe Bauletter vom 16.8.). Im ersten Halbjahr 2016 war allerdings gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 ein unverhältnismäßiger Anstieg von 30,4% verzeichnet worden - bzw. 22,5% ohne Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen (siehe Baulinks-Beitrag vom 21.8.2016).

Grafik aus dem Bauletter vom 16.8.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hat die nicht unerheblichen rückläufigen Baugenehmigungszahlen analysiert und drei zentrale Faktoren ausgemacht:

• Vorzieheffekt: Nach Rückmeldungen von BFW-Mitgliedsunternehmen hatten zahlreiche Unternehmen ihre Baugenehmigungsanträge Ende 2015 gestellt, um noch die alten Regelungen der EnEV 2014 nutzen zu können. Hintergrund: Die Regelungen der verschärften EnEV 2016, die am 1. Januar 2016 in Kraft traten, hätten - so der BFW - die Baukosten um sieben Prozent in die Höhe getrieben. Durch diesen Vorzieheffekt stiegen die Baugenehmigungszahlen Anfang und Mitte 2016 kurzfristig an, obwohl der tatsächliche Baubeginn für viele Projekte noch ungewiss war.
• weniger Flüchtlingsunterkünfte: „Bei der Bewertung von Baugenehmigungszahlen muss zudem differenziert werden, in welchem Segment sich der Anstieg überwiegend vollzieht", so BFW-Präsident Andreas Ibel. Vor dem Hintergrund des großen Flüchtlingszuzugs stiegen die Baugenehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 bei Wohnungen in Wohnheimen um 174% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Hierbei handelte es sich jedoch zu einem großen Teil um Flüchtlingsunterkünfte, die anderen Wohnungssuchenden auf dem freien Markt vorerst nicht zur Verfügung stehen. Diese Zahlen sind im ersten Halbjahr 2017 um knapp 32 Prozent zurückgegangen und wirken sich entsprechend auf das Gesamt-Ergebnis aus.
• schlechtere Rahmenbedingungen: Als dritten zentralen Faktor für die rückläufigen Baugenehmigungszahlen nennt Ibel die derzeitigen politischen Rahmenbedingungen für den Neubau. Dabei verwies der BFW-Präsident auf die aktuelle Konjunkturumfrage unter den BFW-Mitgliedsunternehmen, die für rund 50% des Wohnungsneubaus in Deutschland zuständig sind. „Fast 60 Prozent der Befragten haben festgestellt, dass sich die Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben.“ Als Gründe nennt der BFW ...
  • Baulandmangel,
  • administrative Hürden sowie
  • bauordnungsrechtliche Kostentreiber.

Die Finanzierung, insbesondere das niedrige Zinsumfeld, ist laut den Befragten der einzige Aspekt unter den Rahmenbedingungen, der Investitionen in den erforderlichen Neubau unterstützt.

„Ohne entsprechende Impulse für bessere politische Rahmenbedingungen ist ein nachhaltiger Anstieg der Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen nicht zu erwarten", resümierte Ibel. Um eine Trendwende zu schaffen, müssten Bund, Länder und Kommunen ein ganzes Bündel an Maßnahmen umsetzen:

• Grundstücke sollten nicht mehr nach Höchstpreisen, sondern nach Konzeptqualität mit bundesweit einheitlichen Kriterien vergeben werden, damit keine Investorengruppe benachteiligt wird.
• Das Planungs- und Genehmigungsverfahren müsse dringend vereinfacht und beschleunigt werden.
• Zudem bräuchte man einen Stopp bei der Steuerspirale und wirksame Maßnahmen zur Senkung von Baukosten.

Baugenehmigungen versus Baufertigstellungen

Darüber hinaus sei noch einmal deutlich gemacht, dass Baugenehmigungen und die vom Statistischen Bundesamt viel seltener ausgewiesenen Baufertigstellungen zwei ganz verschiedene Dinge sind: So wurden zwar 2015 der Bau von 309.000 und 2016 der Bau von 375.400 Wohnungen genehmigt, gleichwohl sind 2016 nur 277.700 Wohnungen fertiggestellt worden - siehe  Baulinks-Beitrag vom 23.5.2017.