BBSR-Studie: Aufstockung und Ausbau von Dächern zur Entlastung der Wohnungsmärkte

  

(22.8.2016) Die Halbjahreszahlen zu den erteilten Baugeneh­migungen belegen, dass die Bau- und Immobilienwirtschaft die Potenziale der Nachverdichtung erkannt hat: Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist die Zahl der Baugenehmigungen für Dachaufstockungen, Dachausbauten sowie Dachrevitalisierun­gen und andere Um- bzw. Ausbaumaßnahmen um 46% gestie­gen. So lassen sich angespannte Wohnungsmärkte entlasten, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln.

Mit der Wohnungsbau-Offensive will die Bundesregierung den Wohnungsneubau in Deutschland ankurbeln. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem bezahlbaren Wohnungsbau; gleichwohl be­steht auch eine hohe Nachfrage im mittleren Preissegment. Gerade hier bieten Dachausbauten und Aufstockungen gute Möglichkeiten, der Nachfrage nachzukommen - zu diesem Ergebnis kommt eine im Auf­trag des Bundesbauministeriums vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor­schung (BBSR) herausgegebene Kurzexpertise.

Vor allem die Wohnungsbestände der 1950er- bis 1970er-Jahre bieten demnach gute Voraussetzungen für den Ausbau, weil diese ohnehin einen großen Sanierungsbedarf aufweisen und im Zuge der anstehenden Modernisierung Dachausbaumöglichkeiten ge­prüft werden könnten. Knapp 40% des Wohngebäudebestandes in Deutschland ent­fallen auf diese Gebäudegeneration. Dass Dachausbauten durchaus einen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leisten können, belegen Praxisbeispiele. Die Wissenschaftler haben Potenziale von Dachaufstockungen und Dachausbauten anhand von Fallstudien ermittelt und eventuelle Hemmnisse unter die Lupe genommen.

Nichts für das untere Preissegment

Das Potenzial ist hoch, so ein wichtiges Ergebnis der Studie; das Nutzbarmachen von Dächern wird aber wegen hoher Herstellungskosten unmittelbar eher einen Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots im mittleren Preissegment leisten können - und weniger im unteren. Positive Effekte für den Wohnungsmarkt werden allerdings dann doch indirekt dadurch erzielt, dass die künftigen Nutzer preiswertere Bestandswoh­nungen frei machen - zur Erinnerung siehe auch Beitrag „,Umzugsketten‘ und ,Sicker­effekte‘: Eigenheimbau entlastet Miet-Wohnungsmarkt“ (6.6.2016)

Bild aus dem Beitrag „Ge­bäu­deaufstockung mit Titan­zink“ vom 9.12.2015. Foto: VMZINC (Bild vergrößern)
  

Ein besonderer Vorteil von Dachaufstockungen und Dachaus­bauten liegt ferner darin, dass für diese neuen Wohnungen kein Bauland in Anspruch genommen werden muss und daher auch keine weiteren Flächen versiegelt werden. Hinzu kommt, dass in Quartieren mit schwierig umzusetzender Nachverdich­tung - also ohne ein paar Baulücken - Dachaufstockungen und Dachausbauten oftmals die einzige Möglichkeit darstellen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Daher ist die Erfassung der theoretischen Potenziale durch die Kommune bedeutsam, da so die Relevanz von Dachausbauten und Dachaufstockun­gen für die Wohnraumversorgung verdeutlicht wird.

„Wir heben bisher nur einen Bruchteil der Potenziale, die Dach­aufstockungen und Dachausbauten bieten“, resümiert BBSR-Direktor Harald Herrmann. „Auf Baumaßnahmen im Bestand entfallen derzeit maximal zehn Prozent an allen fertiggestell­ten Wohnungen in Deutschland.“ Er mahnte jedoch: „Eigentü­mer wägen sehr genau ab, ob sich ihre Investitionen rechnen. Zudem wirken rechtliche Anforderungen der Länder und Kommunen, wie etwa die Stell­platzpflicht oder die Pflicht, einen Aufzug einzubauen, als Kostentreiber.“

Um die Baukosten zu reduzieren, empfehlen die Wissenschaftler, dass die Kommunen ihre planerischen Ermessensspielräume nutzen und kostentreibende Auflagen in einem angemessenen Maß reduzieren. Dies entspricht auch den Forderungen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, das Bundesbauministerin Hendricks ins Leben gerufen hat.

Da Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden mit erheblichen Belastungen für Bewoh­ner und Nachbarn einhergingen, gelte es zudem, stärker für die Akzeptanz der Bau­maßnahmen zu werben. „Es sind umfangreiche Informationen und eine gezielte Kom­munikation notwendig, um die Vorteile der Maßnahmen deutlich zu machen“, sagte Herrmann.

Die 136-seitige Kurzexpertise ist unter bbsr.bund.de > Veroeffentlichungen > BBSR-Online-Publikation downloadbar (direkter PDF-Download).