6,9% bzw. 26.300 weniger genehmigte Wohnungen 2022 im Vergleich zu 2021

(10.3.2023) 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt nach vorläufigen Ergebnissen mitgeteilt hat, waren das 6,9% oder 26.300 Wohnungen weniger als im Jahr 2021, als mit 380.700 Baugenehmigungen der höchste Wert seit dem Jahr 1999 erreicht worden war - siehe auch Beitrag vom 10.3.2022.

Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (346.800 Wohnungen). In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen.

Zur Erinnerung: Die Bundesregierung verfolgt eigentlich das Ziel, mittelfristig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland zu schaffen. Anfang 2023 hatte aber Bauministerin Geywitz bereits eingeräumt, dass die Regierung dieses Ziel vorerst nicht erreichen werde - siehe Bauletter-Editorial vom 23.1.2023. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2022 beigetragen haben dürften vor allem ...

• Materialmangel und hohe Kosten für Baumaterialien,
• Fachkräftemangel am Bau und
• zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen.

Zahl der neu genehmigten Wohnungen seit Sommer immer weiter gesunken

2022 wurden in neu zu errichtenden Wohngebäuden 304.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 7,3% oder 23.900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Dabei fiel die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen im 2. Halbjahr 2022 besonders deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab:

• Wurden im 1. Halbjahr 2022 nur 2,1% weniger Wohnungen genehmigt als im 1. Halbjahr 2021,
• so waren es im 2. Halbjahr 2022 dann 12,6% weniger als im 2. Halbjahr 2021.

Seit Mai 2022 wurden durchgängig weniger Anträge für neu zu errichtende Wohnungen genehmigt als im jeweiligen Vorjahresmonat:

• Wurden im Januar noch 9,4% Wohnungen mehr genehmigt als im Vorjahresmonat,
• so waren es im August schon 10,5% Wohnungen weniger als ein Jahr zuvor.

Die Zahl der Genehmigungen ist seit August von 24.100 auf 20.400 Wohnungen im November zurückgegangen (-15,2% gegenüber dem Vorjahresmonat). Ein niedrigerer Monatswert wurde in den letzten fünf Jahren nur im Februar 2019 mit 18.900 Wohnungen erreicht. Im saisonal starken Dezember stieg die Zahl zwar wieder auf 28.100 Wohnungen an, dennoch waren dies 20,1% weniger genehmigte Wohnungen als im Dezember 2021.

Starke Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Besonders stark war der Rückgang der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser im Jahr 2022. So genehmigten die Baubehörden 78.100 neue Einfamilienhäuser, 16,8% oder 15.800 weniger als im Jahr 2021. Bei dieser Entwicklung ist allerdings auch der Basiseffekt durch das Auslaufen des Baukindergeldes im März 2021 zu berücksichtigen: Diese Fördermaßnahme trug dazu bei, dass im 1. Quartal 2022 insgesamt 26,2% weniger Einfamilienhäuser genehmigt wurden als im 1. Quartal 2021. Im 2. bis 4. Quartal 2022 wurden dann 12,9% weniger Einfamilienhäuser genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Auch die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Zweifamilienhäusern ging im Jahr 2022 überdurchschnittlich stark zurück: In Zweifamilienhäusern wurden 27.700 Wohnungen genehmigt, 13,8% oder 4.400 weniger als im Vorjahr.

Rund 63% der neuen Wohnungen in Deutschland entstehen in Mehrfamilienhäusern. Aufgrund der noch hohen Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2022 wurden im Gesamtjahr 2022 mit 190.400 Wohnungen nur 1,6% oder 3.100 Wohnungen weniger in Mehrfamilienhäusern genehmigt als 2021. Im Jahresverlauf beschleunigte sich der Abwärtstrend jedoch. Im Dezember 2022 wurden nur noch 19.200 Wohnungen in neu zu errichtenden Mehrfamilienhäusern genehmigt, 19,3% oder 4.600 Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat. Üblicherweise werden im Dezember besonders viele Mehrfamilienhäuser genehmigt.

Deutlich weniger Bauanträge von Privatpersonen

Rund 95% der Bauanträge für Wohnungen in Wohngebäuden werden von Unternehmen und Privatpersonen gestellt. Entsprechend prägten diese beiden Bauherrengruppen die Gesamtentwicklung maßgeblich und sorgten 2022 für den Rückgang:

• Während auf Unternehmen 147.900 Baugenehmigungen für neue Wohnungen entfielen und damit 5.000 oder 3,3 % weniger als im Vorjahr,
• so gingen 141.100 Baugenehmigungen auf Privatpersonen zurück - das waren 12,6% oder 20.300 weniger als im Vorjahr.

Demgegenüber stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen, die auf Bauanträge der öffentlichen Hand zurückgingen, um 17,8% auf 12.200.

Umbauter Raum bei neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden leicht gestiegen

Der zentrale Indikator für die künftige Bauaktivität bei Nichtwohngebäuden ist der umbaute Raum. Bei den im Jahr 2022 genehmigten neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden erhöhte sich der umbaute Raum gegenüber dem Vorjahr um 0,6% auf 236,7 Mio. m³. Nichtwohngebäude sind zum Beispiel Fabrikgebäude und Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Mit 70% den größten Anteil am umbauten Raum haben die nicht-landwirtschaftlichen Betriebsgebäude, worunter unter anderem Warenlager, Fabrik- und Werkstattgebäude fallen. Der umbaute Raum stieg hier um 6,7% gegenüber dem Vorjahr.

• Der stärkste Rückgang bei Nichtwohngebäuden war mit 30,1% weniger umbautem Raum bei den Anstaltsgebäuden zu verzeichnen. Dazu zählen unter anderem Krankenhäuser und Gebäude für die Altenpflege. In diesem Gebäudesegment schwanken die jährlichen Veränderungsraten stark.
• Mit einem Minus von 16,7% war im Jahr 2022 auch bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden ein starker Rückgang zu beobachten. Allerdings war der umbaute Raum hier immer noch höher als in den Jahren 2003 bis 2017. Der aktuelle Rückgang ist vermutlich unter anderem auf einen verminderten Bedarf an neuen Büro- und Verwaltungsgebäuden aufgrund des verstärkten Arbeitens im Homeoffice infolge der Corona-Pandemie zurückzuführen.

Weiter hoher Bauüberhang: viel mehr Genehmigungen als Fertigstellungen!

Die Zahl der Baugenehmigungen erlaubt eine frühzeitige Einschätzung der zukünftigen Bauaktivität. Allerdings nimmt die Zahl der Bauvorhaben, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen oder abgeschlossen wurden, der sogenannte Bauüberhang, seit einigen Jahren zu. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit und des Bauüberhangs im Jahr 2022 gibt die Zahl der Baufertigstellungen, die das Statistische Bundesamt voraussichtlich Ende Mai 2023 veröffentlichen wird - siehe auch letztjährigen Beitrag „2021 Zahl fertiggestellter neuer Wohnungen um 4,2% gesunken“ vom 23.5.2022.